一則香港地價(jià)暴跌的新聞近日滿天飛，樓市崩盤的聲音不絕于耳。
事件的主角是位于大埔荔枝山的一幅住宅用地，中海外最終以21.3億港元的低價(jià)成功競標(biāo)，按最大可建樓面面積10.71萬平方米計(jì)算，樓面價(jià)格僅為19880港元/平方米，創(chuàng)下十年來香港地皮成交的最低單價(jià)之一。
“這塊地皮本身比較復(fù)雜，涉及司法復(fù)核，如果在賣樓花（期房）前未能解決，開發(fā)商將會面對一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。相比內(nèi)地的開發(fā)商慣于囤地，香港本地的開發(fā)商由于樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯調(diào)整的跡象，在買地方面比較謹(jǐn)慎。”瑞銀財(cái)富管理投資總監(jiān)亞太區(qū)股票副主管何偉華向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
事實(shí)上，這塊地皮將于今年8月2日在香港高等法院進(jìn)行聆訊，此前環(huán)保組織“環(huán)保觸覺”已入秉香港法院對該地塊申請臨時(shí)禁制令。因此，此次招標(biāo)僅有其他六家開發(fā)商參與，包括長實(shí)地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、鷹君以及信和置業(yè)與萬科，英皇集團(tuán)與佳明各自組建的合資公司。
然而，中海外主席兼首席執(zhí)行官郝建民2月16日在香港出席活動(dòng)時(shí)卻表示，公司在投地時(shí)已考慮相關(guān)因素，并認(rèn)為該地皮規(guī)模較大，屬于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，因此十分看好發(fā)展前景。“以目前的市況來看，即使樓價(jià)下跌，跌幅也不會太大。”他指出。
在本地發(fā)展商積極推盤之際，內(nèi)地發(fā)展商們卻正在躍躍欲試，積極進(jìn)軍香港土地市場。
戴德梁行香港投資及顧問服務(wù)部董事葉健均透露，去年大額地皮成交中，內(nèi)地開發(fā)商參與了23宗成交的35%，涉及金額更高達(dá)55%，首次超出本地發(fā)展商。“內(nèi)地開發(fā)商偏愛價(jià)格高、大型的地皮，可以用作大型的開發(fā)項(xiàng)目，萬科、保利、世貿(mào)等均有在香港競標(biāo)地塊。”
新樓銷售激戰(zhàn)正酣
隨著二手樓市成交陷入“冰封”狀態(tài)，多個(gè)香港本地開發(fā)商紛紛加快推盤節(jié)奏。
以恒基地產(chǎn)為例，旗下營業(yè)一部總經(jīng)理林達(dá)民于記者會表示，集團(tuán)旗下馬鞍山“迎海”項(xiàng)目一至四期至今共售出2790套，累計(jì)套現(xiàn)213億港元。
“從第一線的市場情況來看，我們認(rèn)為香港整體樓市已經(jīng)基本觸底，接下來將逐步穩(wěn)定下來。相比2008年金融危機(jī)時(shí)期，目前香港樓市并無大幅下跌的基礎(chǔ)，尤其是一些豪宅類的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，自2014年下半年以來，這類住宅的價(jià)格升幅明顯落后，市場已經(jīng)累積了一定的購買力。”他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
李嘉誠旗下的長實(shí)亦宣布于2月19日原價(jià)推售10個(gè)元朗“世宙”兩房單位，扣除12%折扣及回贈(zèng)優(yōu)惠后，入場價(jià)約479萬港元。據(jù)悉，該項(xiàng)目目前已累計(jì)銷售727個(gè)單位，套現(xiàn)42.3億港元。
美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明表示：“短期一手市場將跑贏二手市場，預(yù)計(jì)三月一手新盤成交可望突破1000宗。”
公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后香港至少有11個(gè)新盤陸續(xù)推出，總供應(yīng)超過4000個(gè)單位。為了爭奪客源，各大地產(chǎn)商也使出了渾身解數(shù)，提供各種優(yōu)惠，包括減價(jià)、稅務(wù)優(yōu)惠、增加按揭成數(shù)等。
今年降幅約10%-15%
根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署的資料顯示，去年12月整體私人住宅售價(jià)指數(shù)跌至285.2，回落至11個(gè)月的低點(diǎn)，并已連續(xù)三個(gè)月下跌，相比去年9月306.1的高位，累計(jì)跌幅約6.8%。
同時(shí)，二手樓價(jià)自去年十月開始持續(xù)回落。中原城市領(lǐng)先指數(shù)顯示，二手樓價(jià)在2月初已從去年9月中的高位下跌了10.8%。
世邦魏理仕香港、澳門及臺灣研究部主管陳錦平在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示：“整體來看，目前香港住宅價(jià)格已從2015年三季度的高位回落約10%，2016年恐仍將向下10%至15%。”他指出，“經(jīng)濟(jì)狀況不佳，工資增幅受限，由于投資者擔(dān)憂香港會隨美國加息，因此對價(jià)格本身較為敏感。”
除了經(jīng)濟(jì)增長前景低迷，困擾香港樓市多年的供應(yīng)短缺問題已出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)的跡象。
香港政府于五年前開始加快賣地，目標(biāo)將每年新增私樓供應(yīng)單位增加到1.8萬-2萬個(gè)。目前，這項(xiàng)政策已有所成效，私人住宅供應(yīng)量在2009年第三季度銳減至5.2萬個(gè)的低谷后，已連續(xù)五年持續(xù)增加。
“目前由于一手樓盤供應(yīng)持續(xù)增加，今年1月的樓價(jià)跌幅已達(dá)2%左右，全年跌幅約10%。我們預(yù)測今年上半年的供應(yīng)量將達(dá)到1萬多個(gè)單位，因此這將迫使開發(fā)商在定價(jià)時(shí)更貼近市場。”何偉華表示。
此外，香港特首梁振英于1月13日發(fā)表任內(nèi)第四份施政報(bào)告明確提出，未來數(shù)年香港政府計(jì)劃大幅增加房屋和土地供應(yīng)，從而達(dá)到抑制房價(jià)的作用。
未來5年，由香港房屋委員會及香港房屋協(xié)會興建的公營房屋單位預(yù)計(jì)約為9.71萬個(gè)，當(dāng)中公屋單位約為7.67萬個(gè)，資助出售單位約為2.04萬個(gè)。房委會和房協(xié)今年計(jì)劃預(yù)售共約3700個(gè)單位，2017年預(yù)售合共約2600個(gè)單位。
同時(shí)，私營房屋方面，預(yù)計(jì)未來三四年一手住宅市場的供應(yīng)量約為8.7萬個(gè)單位，這是自2004年9月起政府按季度公布供應(yīng)數(shù)字以來的新高。
該份施政報(bào)告指出，政府在2015年-2016年度制定的賣地計(jì)劃已售或?qū)⒊鍪酆瞎?6幅住宅用地，加上其他私人房屋土地，預(yù)計(jì)大約可興建2.03萬個(gè)單位，超出原先1.9萬個(gè)單位的供應(yīng)目標(biāo)，是自2010年以來的第二高。
中資逢低吸籌A級寫字樓
近年來，中資金融機(jī)構(gòu)對香港核心區(qū)寫字樓的熱切需求是支持A類寫字樓租售金額增長的一支重要力量。
“香港寫字樓的空置率相當(dāng)?shù)?，因此整體租金仍將上升。”陳錦平對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。據(jù)介紹，目前全港寫字樓空置率大約為3%，中環(huán)一帶僅為1.3%左右。整體來看，今后幾年全港寫字樓空置率都將維持在低單位數(shù)水平。
陳錦平認(rèn)為，2016年全港平均寫字樓租金將增加5%左右，其中包括中環(huán)等核心商業(yè)區(qū)A級寫字樓租金增幅甚至可能達(dá)到10%。
寫字樓投資方面，去年四季度恒大地產(chǎn)斥資125億港元購入美國萬通大廈，刷新了香港歷來最高商廈買賣紀(jì)錄及甲級寫字樓最高成交呎價(jià)；幾乎同時(shí)，中國人壽(20.180, -0.09, -0.44%)以58.5億港元買下紅磡One HarbourGate全幢西座寫字樓連商舖，中資機(jī)構(gòu)的大手筆交易實(shí)屬令人矚目。
“中資企業(yè)偏愛‘最靚’的寫字樓，希望寫字樓本身出名或者擁有較好的景觀。他們也對收購整棟寫字樓保持濃厚的興趣，或已有在接洽，但目前放盤極少。” 陳錦平表示。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，寫字樓投資市場去年共成交78 宗，涉及資金 400.4 億港元，分別同比增長52.9%和 92.9%。與此同時(shí)，主要商業(yè)區(qū)的寫字樓售價(jià)不斷攀升，中區(qū)、灣仔/銅鑼灣及尖沙咀分別同比上漲 8.2%至10.0%。
陳錦平表示，中資企業(yè)持續(xù)的“走出去”的需求，使許多已經(jīng)在港建立分支的企業(yè)有擴(kuò)大業(yè)務(wù)的需求。
2016年在新寫字樓供應(yīng)方面將維持去年的水平，即大約有180萬平方呎的新供應(yīng)，這與香港過去20年來每年新增寫字樓190萬平方英尺的平均水平相當(dāng)。他認(rèn)為不會對當(dāng)前寫字樓租金水平造成太大影響。
然而，商業(yè)地產(chǎn)方面的情況并不那么樂觀。2015年起，香港旅客數(shù)量和零售銷售數(shù)據(jù)持續(xù)下滑，核心區(qū)商鋪面臨著極大的壓力。數(shù)據(jù)顯示，香港核心區(qū)沿街商鋪?zhàn)饨鹪?015年內(nèi)下跌了約17%。
商鋪投資也應(yīng)聲回落，據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2015年香港商鋪買賣累計(jì)達(dá)54宗，總成交金額120.1億港元，分別同比下降37.2%和50.7%。
陳錦平認(rèn)為，目前零售市場遇到的是結(jié)構(gòu)性的問題，沒有可能在短期內(nèi)有所改善，因而跌勢應(yīng)該會持續(xù)兩至三年時(shí)間，并預(yù)測2016年香港核心商區(qū)沿街鋪?zhàn)鈺俚?0%至15%。
