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開發(fā)商警示中國房地產(chǎn)風(fēng)險 樓面價超過房價成常態(tài)
2018-01-21 10:06:42   來源:網(wǎng)絡(luò)

 泰禾集團(21.551.9610.01%)董事長黃其森表示,泰禾為此做過一個測算,前兩年花350億拿的土地,如果今年再去買就要花700億。以前靠土地增值就能賺到比制造業(yè)高的利潤的時期已經(jīng)不再,今后這么做壓力是很大的。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌則認為,控制風(fēng)險特別重要。

  本報記者 王營 福州、上海報道

  2015年12月30日,福州東二環(huán)泰禾廣場開業(yè)。泰禾集團董事長黃其森告訴到場的知名影星范冰冰,前不久,深圳那塊高達7.99萬/平方米的全國單價地王就是他們拍下的。

  經(jīng)歷過2013年和2014年瘋狂擴張的泰禾曾經(jīng)拿下數(shù)塊地王,拍下深圳地王也不令業(yè)界意外。然而,黃其森在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時提醒道,“泰禾集團如今拿地也不像前兩年那么激進。這主要是因為如今一二線城市的地價相比前兩年翻了一番。”

  有著同樣感受的也包括融創(chuàng)中國董事長孫宏斌。“現(xiàn)在地價真是貴得邪門??刂骑L(fēng)險,對融創(chuàng)而言,變得特別重要。”

  奔跑的地價

  地價漲幅正創(chuàng)歷史新高。

  中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:在2015年,20大標(biāo)桿房企合計拿地金額突破4724億,這一金額同比上漲幅度高達29%,僅次于2013年拿地金額歷史第二高、地價漲幅最高的水準(zhǔn)。多家企業(yè)從9月份開始積極拿地。保利、萬科、華潤等企業(yè)主導(dǎo)或參與拿地金額均超過了500億。

  房企拿地樓面價也明顯出現(xiàn)上漲,2015年拿地平均樓面價達到了4568元,同比上漲幅度達37.4%,創(chuàng)造了歷史最高紀(jì)錄。

  在北京,地價整體表現(xiàn)就更為兇猛。

  中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示,在2015年,住宅類土地出現(xiàn)了樓面價超過3萬元/平方米的地塊高達22宗,總體占到了2015年所有住宅土地49宗的45%。而在2014年52宗住宅土地中,樓面價超過3萬元/平方米的只有9宗,占比為17%。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,截至日前,北京供應(yīng)的49宗商品房住宅用地中,只有300萬平方米是純商品房住宅,其他面積均建設(shè)成為保障房等類型物業(yè)。而按照300萬平米商品房住宅部分計算樓面價,實際北京2015年住宅用地平均樓面價已經(jīng)高達3.8萬左右。但同期,北京實際商品房目前成交均價只在3萬左右,也就是說,按照當(dāng)前地王的成本售價預(yù)期,房價在未來2年需要上漲100%以上。

  黃其森表示,泰禾為此做過一個測算,前兩年花350億拿的土地,如果今年再去買就要花700億。以前對于一些不專業(yè)的開發(fā)商而言,拿一塊地,放幾年,靠土地增值也能賺到比制造業(yè)高的利潤,但當(dāng)下的這種趨勢顯示,今后這么做壓力是很大的。

  孫宏斌也認為,目前中國經(jīng)濟逐步下行是全世界的共識。但地價卻貴得邪門。“我一直說,我們一定不能把自己弄到一個坑里。不能買一塊很貴的地,需要好幾年才能緩回來。”

  孫宏斌表示,去年融創(chuàng)中國快速進入了八個城市,而且項目都拿得挺好,集團內(nèi)部都挺滿意。2016年融創(chuàng)中國將繼續(xù)布局廣州、深圳等珠三角城市,繼續(xù)完成核心二線城市布局。

  房價漲50%還虧錢

  一些開發(fā)商已經(jīng)意識到房地產(chǎn)的風(fēng)險。

  孫宏斌稱,算上合肥,融創(chuàng)中國在2015年進了8個二線城市。這主要是因為北京、上海的地價沒法算賬。“算算就虧錢,房價漲50%還虧錢。”

  “2016年,如果北京上海地價跌下來了,我們就在北京和上海繼續(xù)拿。如果地價繼續(xù)漲,我們就會快速完成(集團整體)布局。”孫宏斌表示,“控制風(fēng)險”是融創(chuàng)中國2016年的關(guān)鍵詞。

  黃其森也稱,泰禾集團目前拿地非常審慎。2016年主要是練好內(nèi)功。

  隨著開發(fā)商集中布局一二線城市,擺在他們面前的嚴(yán)峻事實是,2016年,地王面市的難度之大。

  以北京市為例。2015年該市出讓的宅地中僅有的7宗位于五環(huán)以內(nèi),并且盡數(shù)花落豐臺,這7宗住宅用地的實際樓面價在4萬-7.5萬元/平方米之間。昌平北七家、大興瀛海、順義仁和這類六環(huán)附近的郊區(qū)縣均出現(xiàn)樓面價3萬以上的地塊,高價地范圍廣泛外延。在這其中,部分環(huán)線位置較好,但也并不屬于傳統(tǒng)高端居住區(qū)的住宅地塊也遭到了“瘋搶”。

  張大偉表示,隨著北京地價攀升,未來新上市的商品房定價會出現(xiàn)高端化趨勢,而很多過去被認為是非豪宅區(qū)的區(qū)域?qū)?yīng)大量豪宅項目,對市場定價有明顯影響。樓面價超過房價已經(jīng)成為常態(tài)。北京已經(jīng)出現(xiàn)了遍地地王的現(xiàn)象,雖然地王不完全代表未來市場售價,但集中出現(xiàn),未來房價很難不受到影響。房企拼搶地王開始從國企蔓延到民企,預(yù)計2016年房企競爭土地會越來越激烈。但未來一年房價是否會出現(xiàn)大幅度上漲、地王入市的難度多大,將成為2016-2017年最大的疑問。

  亞豪市場總監(jiān)郭毅認為,2016年豪宅產(chǎn)品遍地開花已成定局,高端市場必然面臨供大于求現(xiàn)象,對房企來說,在非成熟豪宅區(qū)打造豪宅產(chǎn)品,必然要付出額外成本進行周邊配套的升級打造;而即便是在已有豪宅基礎(chǔ)的區(qū)域,由于拿地成本明顯高于周邊項目,即便是耗巨資打造出品質(zhì)項目,由于成本制約,其競爭力必然也存在一定短板。因此雖然2016年遍地豪宅“看上去很美”,但對于房企來說則是面臨嚴(yán)峻考驗的一年。

  孫宏斌認為,中國房地產(chǎn)當(dāng)前的風(fēng)險空前大。

 

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