時隔不到3月,樓市已經(jīng)發(fā)生較大變化,原本是全國通力合作去庫存,現(xiàn)在演變成樓市兩極分化:
一線城市以及熱點二線城市樓市高燒不退、地王頻現(xiàn);三四線城市庫存依舊、房價承壓。
樓市的分化,也隱含著國人家庭財富的分化和洗牌。不能不承認,即使在這波樓市的牛市里,也將有更多人的財富縮水...
房子不值錢了?
繼沈陽之后,近日大連也出臺補貼高校生購房的政策。
大連新政能有多大效果,暫未可知,但在邦爺看來,這一招暴露了大連房地產(chǎn)的危局。易居數(shù)據(jù)就顯示,大連庫存去化周期為16個月,去化壓力驚人。
但更大的“危局”是,大連并非個案。在易居提供的4月70城庫存數(shù)據(jù)中,沈陽、西安、蘭州、西寧、烏魯木齊、銀川、淮南、唐山等城市,庫存壓力絲毫不比大連小。
而庫存壓力大,房價上漲動力不足,暴露的其實是很多的中西部地區(qū)以及東北城市都面臨的人口增長乏力、產(chǎn)業(yè)支撐缺乏等問題。
以大連為例,大連統(tǒng)計局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,近10多年全市戶籍人口每年僅以幾萬人的數(shù)量增長。截至2014年,大連戶籍人口為594.3萬。
步入人口紅利后期,老齡化嚴(yán)重,外來青年人口流入緩慢,本地高財富和高智商人口紛紛逃離,未來大連人口增長面臨重大挑戰(zhàn)。
公眾號“城市戰(zhàn)爭”就直言,近些年大連城市開發(fā)節(jié)奏無序、效率低下。大連統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)則顯示,大連財政收入連年下降,2013年為850億、2014年為780.8億、2015年則為579.9億;三年的財政支出卻在1083.5億、989.5億、910.7億,可謂入不敷出。
資金資源和科學(xué)規(guī)劃的缺乏,都使大連的后續(xù)發(fā)展難以為繼。
隨之,大連目前房價基本跌回了2010年的水平??梢哉f,很多像大連一樣的城市,房子已經(jīng)失去了資產(chǎn)保值升值的功能,僅存自住功能。
家庭財富大縮水?
但說實話,這一輪財產(chǎn)縮水,很少人能規(guī)避。
經(jīng)歷多次降息降準(zhǔn)之后,存款的利息直線下降;股災(zāi)過后,行情持續(xù)低迷;黃金的漲跌與美元以及瞬息萬變的國際局勢直接掛鉤,連中國大媽都慘敗而歸,投資黃金風(fēng)險不容小覷...
在這樣的背景下,家庭財富縮水是每個人必須面對的現(xiàn)實,一季度M2增速過快就已造成居民財富的大幅縮水。但越有危機大家會越想辦法規(guī)避危機。
以往,投資房產(chǎn)是相對安全可靠的資產(chǎn)保值方法。
但如今,國內(nèi)樓市兩極分化已經(jīng)很嚴(yán)重。拋去部分城市房價下跌不說,2015年數(shù)據(jù)顯示,過去5年只有極少數(shù)城市的房價跑贏了通脹。
2011-2015年的CPI分別是5.4%、2.6%、2.6%、2.3%和1.6%,換算過來,物價在5年里上漲了15.3%。對應(yīng)70城房價漲幅,僅有9個城市跑贏了CPI,包括一線城市以及少數(shù)重點二線城市。
所以,大量希望流向房地產(chǎn)尋求避險的資金應(yīng)該注意,并不是所有城市都可以去,目標(biāo)選錯了,可能導(dǎo)致的就是家庭資產(chǎn)的大幅縮水
一些經(jīng)濟得不到支撐的高庫存地區(qū),房產(chǎn)也可能成為不良資產(chǎn),過多配置將加劇風(fēng)險。
而在中國,房價上漲需要人口以及產(chǎn)業(yè)的支撐,目前只有三大城市群(京津冀、長三角、珠三角)以及部分有強大產(chǎn)業(yè)支撐的城市,房產(chǎn)物業(yè)才具備保值升值的功能。
著名財經(jīng)評論員馬光遠就曾表示,未來房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)“三個20%”的分化:只有20%的開發(fā)商會活下來,只有20%的城市住房具有投資價值,只有20%的樓盤才值得買。
按其所說,當(dāng)剩下的80%房產(chǎn)都幾乎喪失投資價值,這部分房產(chǎn)的持有家庭將面臨資產(chǎn)貶值和縮水。
的確,在樓市兩極分化之下,中國家庭財富將迎來重新配置的,財富的“二八定律”將通過房產(chǎn)配置再次顯現(xiàn),所以大家在進行家庭資產(chǎn)配置時,要更注意對不良資產(chǎn)的規(guī)避和處置,和對20%珍貴資源的把握。