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一線城市土地供應(yīng)減少
2018-01-21 10:04:48   來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞

6月12日,在萬科和深圳地鐵聯(lián)合舉辦的論壇上透露出這樣一個(gè)信息:萬科將根據(jù)城市群戰(zhàn)略來發(fā)展地鐵物業(yè),期望通過這一方式,一舉打破土地資源匱乏的問題。在萬科簽署的戰(zhàn)略協(xié)議內(nèi)容中,有一部分是通過和中軌集團(tuán)的合作,為深圳地鐵和萬科參與軌道交通PPP項(xiàng)目提供資金支持。開發(fā)商參與軌道交通PPP,有著怎樣的門檻?后來者是否也能按此模式操作?

在土地市場,“地王”大規(guī)模涌現(xiàn)之時(shí),抓住國家城市群發(fā)展戰(zhàn)略契機(jī),在一線城市的衛(wèi)星城拿地,似乎已經(jīng)成為房企突破高地價(jià)之困的最有效武器。那么,長三角、珠三角等城市群中主要的都市圈,真的能通過類似城際軌道交通,迅速破局高地價(jià)之困嗎?開發(fā)商的下一輪機(jī)會,是否在城鎮(zhèn)化這一范圍內(nèi),還可以精確到都市圈這個(gè)區(qū)域?

“地王熱”一直持續(xù)到了6月,據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,以一二線城市為例,6月首周就拍出12宗“地王”,其總成交金額高達(dá)327.5億元。一線和部分二線城市的土地資源稀缺,成為地價(jià)快速上漲的重要原因。

在6月12日萬科與深圳地鐵集團(tuán)(以下簡稱深鐵)聯(lián)合舉行的“2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇”上,有信息顯示,萬科將圍繞地鐵深耕城市,根據(jù)國家的城市群戰(zhàn)略來發(fā)展地鐵物業(yè),提供配套服務(wù),期望通過這一方式,一舉打破土地資源匱乏的問題。

此舉引起熱議,有業(yè)界人士問,長三角、珠三角等城市群中主要的都市圈,真的能通過類似城際軌道交通,迅速破局高地價(jià)之困嗎?

困境:熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)越來越少

在這一輪“地王”熱中,國企扮演著重要角色。房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,國企在融資方面具有優(yōu)勢,融資成本更低,表現(xiàn)在土地市場,對同一塊土地的價(jià)格預(yù)期高于其他房企。

同時(shí),貨幣超發(fā),大量資金入市,也直接助長了土地以及樓市的泡沫。

業(yè)內(nèi)知名房地產(chǎn)分析師表示,從以往經(jīng)驗(yàn)看,“地王熱”都出現(xiàn)在樓市熱銷之后。去年樓市銷售狀況好,房企需要補(bǔ)庫存,而在回歸一二線城市的需求下,房企扎堆在一二線城市,資金大量涌入。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察,“地王熱”是多重因素共同作用的結(jié)果,一線城市土地供應(yīng)日漸收縮也是現(xiàn)實(shí)。

近日,國土資源部召開座談會稱,“十三五”時(shí)期,將壓縮我國新增建設(shè)用地總量,新增建設(shè)用地總量控制在3256萬畝,較“十二五”減少669萬畝?!笆濉逼陂g,全國新增建設(shè)用地總量平均每年減少100多萬畝,以后還將延續(xù)這一趨勢。

北京“十三五規(guī)劃”提到,要實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地負(fù)增長,北京土地供應(yīng)量連續(xù)第六年下降。2009年發(fā)布的《深圳市土地利用總體規(guī)劃》(2006~2020年)草案要求,到2020年,深圳建設(shè)用地將從“微增長”逐步到“零增長”或“負(fù)增長”。

從近年的供地情況來看,2014年起一線城市住宅計(jì)劃供地就呈現(xiàn)零增長,甚至負(fù)增長局面。2016年,廣州住宅供地計(jì)劃也呈現(xiàn)下降的趨勢。

而從實(shí)際完成率來看,土地供應(yīng)量大打折扣。北京的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,近5年中除2013年完成供地計(jì)劃外,其余年份均未完成供地計(jì)劃,近兩年的完成率為60%左右。

供地的減少,造成一線城市土地資源日趨緊張,為了獲得土地,開發(fā)商不得不高價(jià)拿地。在一線城市無地可拿之下,房企扎堆轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊的二線城市,造成了一線以及部分二線城市“地王”頻出的局面。

早在2014年1月,國土資源部部長姜大明曾表示,今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設(shè)用地供應(yīng)。除生活用地外,原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設(shè)用地。這些城市中就有“地王”頻現(xiàn)的一線城市以及熱點(diǎn)二線城市,如蘇州、南京、合肥等地。

近期,國家發(fā)改委發(fā)布的《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》(以下簡稱《規(guī)劃》)提到包括上海、蘇州、南京、杭州在內(nèi)的一二線城市都屬于過度開發(fā)城市,粗放式、無節(jié)制的過度開發(fā),新城新區(qū)、開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)占地過大,嚴(yán)重影響到區(qū)域國土空間的整體結(jié)構(gòu)和利用效率。

未來將遏制建設(shè)用地蔓延趨勢,控制開發(fā)強(qiáng)度,特大城市和大城市建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)由增量擴(kuò)張向存量挖潛轉(zhuǎn)變,上海建設(shè)用地規(guī)模實(shí)現(xiàn)減量化。

《規(guī)劃》提到,到2020年,基本形成經(jīng)濟(jì)充滿活力、高端人才匯聚、創(chuàng)新能力躍升、空間利用集約高效的世界級城市群框架。長三角希望通過規(guī)劃城市群,破解高地價(jià)困局,煥發(fā)城市發(fā)展的活力。

未來國家不僅要在整體上縮減一線城市土地供應(yīng),同時(shí)會加大過度開發(fā)的一線以及二線城市的調(diào)控,這些城市恰恰是“地王”扎堆之處。通過對過度開發(fā)區(qū)域的調(diào)控,實(shí)現(xiàn)區(qū)域間的均衡發(fā)展,從而抑制“地王”,解決樓市兩極分化。

對此,新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為,解決“地王熱”不是控制土地供應(yīng),而需要加大土地供應(yīng),在新增供應(yīng)不足的情況下加大城市更新的力度,提高土地利用效率。

明源地產(chǎn)研究院資深研究員劉策表示,縮減一線城市以及部分二線城市的土地用地規(guī)模,在城市群內(nèi)部對過度開發(fā)區(qū)域進(jìn)行調(diào)控,實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)的地區(qū)均衡化發(fā)展,這個(gè)做法對于當(dāng)前的“地王熱”短期影響不大,畢竟僧多粥少的局面短期很難改變。

通過土地供應(yīng)的調(diào)整不能從根本上改變房企熱衷大城市及核心地段的熱潮,就像現(xiàn)在國家鼓勵(lì)房企去三四線城市拿地但是房企都很謹(jǐn)慎一樣,這是市場本身的規(guī)律在發(fā)生作用。

破局:去一線城市衛(wèi)星城拿地

有業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為,從目前情況來看,房企資金充足,銷售情況良好,短期內(nèi)“地王熱”不會出現(xiàn)大的變化,將延續(xù)下去。那么如何才能解決一線城市以及部分二線城市土地供應(yīng)不足的問題,打破“地王熱”的困境?

6月12日,萬科、深鐵與重慶城市交通開發(fā)投資集團(tuán)等單位簽署了四項(xiàng)備忘錄,確立了萬科未來重要的發(fā)展方向,圍繞地鐵為城市提供配套服務(wù)。通過這一方式,根據(jù)國家的城市群戰(zhàn)略來發(fā)展地鐵物業(yè),萬科可以獲得大量優(yōu)質(zhì)土地,減少過熱的“地王”項(xiàng)目給企業(yè)造成的沖擊,一舉解決土地資源匱乏的問題。

萬科相關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,不擁抱軌道交通就只能拿“地王”了。一線城市土地有限,依靠軌道交通,將部分城市功能外移,能夠有效緩解大城市病。未來將迎來軌道交通10年鉑金時(shí)代,萬科看好都市經(jīng)濟(jì)圈興起。

在一線城市的衛(wèi)星城拿地,似乎已經(jīng)成為房企突破高地價(jià)之困的最有效武器。

那么,長三角、珠三角、京津冀等城市群中主要的都市圈,真的能通過類似城際軌道交通或者高鐵,迅速破局,解決土地供應(yīng)不足的問題?

歐陽捷表示,軌道交通+都市圈是解決“地王熱”的一大方法,都市圈的建設(shè)實(shí)現(xiàn)城市之間的協(xié)調(diào)發(fā)展,各城市之間不再是競爭關(guān)系,而是分工不同的各大板塊,相當(dāng)于擴(kuò)大了城市的范圍,而軌道交通則解決了往返兩地的時(shí)空交流成本,實(shí)現(xiàn)資源共享,中心城區(qū)的供地壓力自然能得到緩解。

業(yè)內(nèi)分析師表示,房企在一線城市拿地越來越難,與地鐵公司合作有利于在主流城市補(bǔ)充庫存,是當(dāng)前一線城市土地供應(yīng)不足困境下的不錯(cuò)選擇。

該分析師認(rèn)為,這也將成為今后的大趨勢,就拿北京和上海來說,人口飽和,產(chǎn)業(yè)外遷是必須的,通過資源整合,把過剩的資源向外轉(zhuǎn)移,為新的需求騰出空間,解決中心城市擁堵的問題。國際上很多大都市的經(jīng)驗(yàn)證明,這是行之有效的方法。

高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋表示,依靠軌道交通建立都市圈,可以供應(yīng)的土地范圍就更大了,可以解決一部分一線城市土地供應(yīng)不足的情況。依靠軌道可以縮短都市圈的時(shí)間距離,便利了城區(qū)之間的聯(lián)系。

但陳厚橋認(rèn)為,目前尚不能確定“軌道交通+都市圈”的做法能夠成為未來的趨勢,仍需要時(shí)間檢驗(yàn)。畢竟城市之間存在壁壘,在資源共享方面存在一定的障礙。另外就業(yè)以及居住距離是否符合心理預(yù)期,衛(wèi)星城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、配套完善都需要時(shí)間去檢驗(yàn)。


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