租房市場頂層紅利引REITs猜想： 規(guī)?；?、公募化仍待破局
此前交易所已發(fā)行了多只類REITs產(chǎn)品，但由于現(xiàn)階段存在一定的制度缺陷，其距離正式版的REITs仍有較遠距離；不過在實際操作中，部分類REITs項目也具有一定的借鑒意義，而另一方面，高層對長租房及其證券化的支持表態(tài)，也將進一步加快國內(nèi)版REITs的出爐預(yù)期。
住房租賃市場改革正在給地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化（下稱ABS）帶來更大的想象空間。
6月3日，國務(wù)院辦公廳引發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（下稱《意見》），從多個維度釋放了住房租賃市場的制度紅利，并提出將在2020年形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。
《意見》指出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，并將現(xiàn)有住房按住宅設(shè)計規(guī)范改造出租；同時，將對住房租賃行業(yè)提供相應(yīng)的金融制度支持，例如符合條件的住房租賃企業(yè)可發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，并將穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（下稱REITs）試點。
在業(yè)內(nèi)人士看來，上述政策紅利有望促使機構(gòu)類資金涌入商住房等不動產(chǎn)領(lǐng)域，而改變當(dāng)前部分一線城市寫字樓、商住房局部過剩的現(xiàn)象。
而據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，此前交易所已發(fā)行了多只類REITs產(chǎn)品，但由于現(xiàn)階段存在一定的制度缺陷，其距離正式版的REITs仍有較遠距離；不過在實際操作中，部分類REITs項目也具有一定的借鑒意義，而另一方面，高層對長租房及其證券化的支持表態(tài)，也將進一步加快國內(nèi)版REITs的出爐預(yù)期。
商業(yè)住房或迎機構(gòu)圍獵
《意見》的落地，正在讓商業(yè)用房通過改建而獲得“租住”價值成為可能。
有業(yè)內(nèi)人士指出，監(jiān)管層力推商業(yè)用房改造租住房，其目的之一在于化解當(dāng)前以寫字樓為代表的商業(yè)用地的結(jié)構(gòu)性過剩，同時通過供給端來緩釋一線城市等地區(qū)不斷上漲的房租價格。
“像北京這種地方，寫字樓是存在結(jié)構(gòu)性過剩的，這個政策讓商住房變成租住房之后，相當(dāng)于增加了租房市場的整體供給，以平衡商業(yè)用地和居住用地之間的供求矛盾，”北京一位商業(yè)地產(chǎn)策劃人士稱，“但在形式上，商業(yè)住房的租住和傳統(tǒng)住宅不會一樣，前者會讓更多的機構(gòu)所覬覦?！?/span>
《意見》所賦予商業(yè)用房的租住價值，也正在引起投資機構(gòu)的重視。
“國外有一些地產(chǎn)類投行做的非常好，因為國內(nèi)政策對于金融機構(gòu)涉足地產(chǎn)領(lǐng)域限制得比較多，所以發(fā)展的速度并不快，”戴德梁行一位資深顧問表示，“但是在政策推動下，這類業(yè)務(wù)對機構(gòu)來說，很可能會成為一個新的發(fā)展方向?！?/span>
據(jù)該顧問介紹，金融機構(gòu)可將大額資金投資于商業(yè)住房，或投資商業(yè)用地進行以住房租賃為目的的房地產(chǎn)開發(fā)項目，并通過自持、合資、證券化等形式對項目進行運營、出租。
“比如部分金融控股集團可以投資、改造一家不景氣的商業(yè)樓宇，并改造成租住用房，”前述戴德梁行人士稱，“這里面的收益來自兩部分，一方面是租金的溢價，即通過系統(tǒng)、規(guī)范化的物業(yè)，提高居住質(zhì)量和房租價格，拉高居住人群門檻；另一方面則是投資的增值收益，因為高質(zhì)量人群的聚集，會反過來帶動周邊的經(jīng)營和樓宇本身的商業(yè)價值?！?/span>
“這種改造也可以是結(jié)構(gòu)性的，比如80%用來長期出租，另外20%用來正常的商業(yè)自持和出租，用80%的住戶來養(yǎng)20%的商業(yè)?！鼻笆龃鞯铝盒腥耸糠Q。
而據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者獲悉，國內(nèi)已有部分資管機構(gòu)正在提前布局這一領(lǐng)域；上海某國有大型金控旗下一家基金子公司就將商業(yè)房地產(chǎn)項目作為其主營業(yè)務(wù)之一，其操作模式為與金控旗下另一家主營地產(chǎn)的資產(chǎn)管理公司進行合作，對潛在的融資項目、一二級開發(fā)、收購以及證券化資源進行整合。
“地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)化紅利應(yīng)該還是存在的，這也是我們把業(yè)務(wù)側(cè)重于這個方向的原因?！痹摶鹱庸靖吖鼙硎荆霸谥贫冗M一步松綁的情況下，不排除會考慮對REITs的涉足?！?/span>
紅利背后：類REITs項目暗涌
引發(fā)機構(gòu)間市場關(guān)注租賃住房紅利的另一原因，是《意見》對于該領(lǐng)域金融制度的支持，比如符合條件的住房租賃企業(yè)可發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，并將穩(wěn)步推進REITs試點。
事實上，有關(guān)REITs的嘗試一直在持續(xù)。例如去年9月，萬科“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型證券投資基金”的掛牌，就被認(rèn)為是國內(nèi)REITs品種的首單嘗試。
而在交易所ABS層面，有關(guān)類REITs的產(chǎn)品發(fā)行也在層出不窮。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，滬深交易所掛牌的類REITs項目已有5只，累計規(guī)模突破226.9億元。
然而，當(dāng)前國內(nèi)REITs業(yè)務(wù)的制度環(huán)境仍然面臨著較大的局限性。有投資人士指出，目前國內(nèi)REITs仍然存在收益率較低、公募化不足、存在雙重收費等多重制度障礙。
“美國的REITs通常有租金收入和物業(yè)增值，而我們很多項目是把租金收入和收益權(quán)當(dāng)做基礎(chǔ)資產(chǎn)，而不把物業(yè)資產(chǎn)打包出來，相當(dāng)于是現(xiàn)金流的證券化，而不是資產(chǎn)的證券化，”卓燈投資董事姚劍鋒指出，“萬科的這個項目就是這樣；另外公募化不足，缺乏足夠的投資者和市場流動性也是一個問題。”
姚劍鋒認(rèn)為，高層對于房屋租賃領(lǐng)域的制度支持，或?qū)ι鲜鰡栴}帶來一定程度的化解。“在高層推動下，相應(yīng)的優(yōu)惠和制度創(chuàng)新估計會有新的空間?！?/span>
前述戴德梁行人士則表示，資產(chǎn)運營方的專業(yè)程度對于REITs業(yè)務(wù)起到關(guān)鍵作用。
“必須有相當(dāng)有實力的機構(gòu)來經(jīng)營，因為如果物業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)問題，或者樓宇出現(xiàn)安全事故，那么將會直接危及到租金收入和物業(yè)價值。”前述戴德梁行人士稱。
而在業(yè)內(nèi)人士看來，國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域可供REITs與類REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)仍然較為豐富，制度的松綁將為這一市場帶來機遇。
“其實像自如這種二房東，是有比較穩(wěn)定且比較優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)金流的，而且這個租金價格還有可能會上漲，”一位接近鏈家自如的人士表示，“未來這部分資產(chǎn)能拿過來做ABS，在機構(gòu)間市場應(yīng)該比較受歡迎，而通過不同層級的設(shè)計，也能滿足更多風(fēng)險偏好的需求?！?/span>
