[據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2016年1月以來(lái)，國(guó)內(nèi)合計(jì)拍出高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià)的“三高”地塊總數(shù)超100宗。]
樓市分化加劇，一線城市和重點(diǎn)二線城市土地稀缺、供不應(yīng)求，“價(jià)高者得”的基本規(guī)則下，回籠了資金的開(kāi)發(fā)企業(yè)在北京、上海、深圳、南京、杭州等城市的土地市場(chǎng)拼盡財(cái)力。6月初，北京、深圳、杭州幾宗土地高價(jià)成交，形成了一小波地王頻現(xiàn)的熱潮。
據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2016年1月以來(lái)，國(guó)內(nèi)合計(jì)拍出高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià)的“三高”地塊總數(shù)超100宗。
房企搶地，是積極的趁勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)還是恐慌式的火中取栗，很難界定。一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，近兩年來(lái)，隨著信貸寬松，房企融資環(huán)境向好，融資成本處于低位。穆迪投資者服務(wù)公司去年11月提供給本報(bào)的數(shù)據(jù)顯示,2015年前10個(gè)月,其受評(píng)的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就在國(guó)內(nèi)發(fā)行了280億美元債券,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2014年全年19億美元的水平。本報(bào)記者查詢公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，金地去年第一期公司債票面利率為4.18%,龍湖的7年期公司債票面利率更是低至4.08%。
資本助推下，拿地?zé)o非是手起槌落，拿地之后，地塊都將訴諸“豪宅”來(lái)尋求回款。但豪宅能否成為地王的萬(wàn)能解藥？如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不能持續(xù)上漲，地王將何去何從？針對(duì)地王未來(lái)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，郭毅預(yù)計(jì)，主要來(lái)自三個(gè)方面，首先是政策風(fēng)險(xiǎn)，一線城市一直以收緊調(diào)控為主，北京尚未直接收緊，但不排除未來(lái)收緊的政策風(fēng)險(xiǎn)；其次是市場(chǎng)接受度，遠(yuǎn)郊區(qū)縣支撐價(jià)格上漲的動(dòng)力較弱，地王項(xiàng)目能否通過(guò)自身品質(zhì)的打造拉近與周邊產(chǎn)品的價(jià)格差，取得市場(chǎng)接受度尚存疑；最后是資金風(fēng)險(xiǎn)，由于價(jià)差帶來(lái)的市場(chǎng)接受度較低，將導(dǎo)致項(xiàng)目推遲入市或銷售周期無(wú)限期拉長(zhǎng)，由此帶來(lái)的資金成本風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。
針對(duì)前述孫河地塊的入市項(xiàng)目，日前有媒體根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)做出的統(tǒng)計(jì)，中糧孫河地塊的在售項(xiàng)目中糧瑞府在2015年5月底和9月中旬取得兩批房源預(yù)售許可證，共計(jì)109套房源，目前項(xiàng)目可售房源剩余75套，包含了資格驗(yàn)核、預(yù)定、簽約和網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案狀態(tài)的去化率僅約31%。而泰禾在孫河的項(xiàng)目北京院子在2015年7月下旬集中取得了50套房源的預(yù)售證，這些房源大部分已經(jīng)轉(zhuǎn)入到現(xiàn)房銷售階段，目前有26套房源顯示為未簽約狀態(tài)，去化率尚未過(guò)半。
券商已經(jīng)注意到地王帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。中投證券在日前的研究報(bào)告中指出，當(dāng)前新拍土地成本攀升非常明顯，部分地塊甚至出現(xiàn)土地成本和周邊售價(jià)倒掛的情形?！耙虺鞘┎摺钡拇蟊尘跋拢A(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格大幅調(diào)升的可能性將逐步減小，而地價(jià)成本攀升，存量低價(jià)土地減少，未來(lái)2年至3年，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率將有可能出現(xiàn)明顯調(diào)整，過(guò)去30%左右的毛利率水平可能大幅下滑。國(guó)信證券日前發(fā)布報(bào)告也稱，房地產(chǎn)的調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始，政策基調(diào)有所收緊，信貸的寬松程度也有所減弱，房?jī)r(jià)上漲對(duì)購(gòu)買力存在負(fù)面影響，政策和貨幣寬松的邊際效應(yīng)將遞減，與此同時(shí)，一線城市樓市已率先出現(xiàn)調(diào)整跡象。
國(guó)信證券在報(bào)告中稱，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，近期的“地王頻出”或意味著“樓市高位調(diào)整”在不久之后將會(huì)出現(xiàn)。穆迪投資者服務(wù)公司日前提供給本報(bào)的報(bào)告則指出，中國(guó)主要城市尤其是一二線城市住宅價(jià)格迅速上漲，可能引發(fā)更多的調(diào)控措施，從而抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。穆迪預(yù)計(jì)，若出臺(tái)進(jìn)一步刺激政策，其成效亦有限，而部分一二線城市的政策可能收緊，從而令這些城市的房地產(chǎn)需求降溫。
“沒(méi)有目睹過(guò)盛極而衰的人總是心存僥幸，但有時(shí)宏觀調(diào)控或市場(chǎng)周期就像懸在頭頂那只靴子，可能在不經(jīng)意間就砸中了腦袋?！币簧鲜蟹科鬆I(yíng)銷方面負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，未來(lái)的半年，地王豪宅項(xiàng)目如何定價(jià)，以找到去化速度與盈利目標(biāo)的平衡點(diǎn)，靠的可能不是膽魄或勇氣，而是冷靜與耐力。
