上周公布的4月70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，樓市正呈現(xiàn)全面回暖態(tài)勢(shì)，70個(gè)城市中有65個(gè)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。5月初至今，樓市的銷售端有所降溫，且領(lǐng)漲的南京、蘇州、合肥等地政策正在收緊，但地產(chǎn)商拿地?zé)崆楦邼q，上周各地地王頻現(xiàn)。結(jié)合周度高頻數(shù)據(jù)，我們對(duì)近期樓市的觀點(diǎn)如下：
從銷售來(lái)看，各線城市的樓市在5月均有所降溫。30個(gè)大中城市商品房交易數(shù)據(jù)顯示，5月中上旬日均成交面積較3、4月同期呈現(xiàn)下臺(tái)階走勢(shì)，尤其是4月最為火爆的二線樓市，成交面積環(huán)比下滑也最為明顯。二線城市5月中上旬日均成交面積50.46萬(wàn)平方米，較3、4月同期分別下跌5.9%和11.5%。前期飆升的成交面積已透支部分購(gòu)房需求，疊加蘇州、南京、合肥等二線龍頭樓市相繼收緊政策，樓市的銷售端或在二季度迎來(lái)拐點(diǎn)。
地王頻現(xiàn)能否支撐樓市繼續(xù)升溫？從上海到南京、合肥等新晉二線龍頭，再到房?jī)r(jià)仍在下行通道的太原，上周各地頻現(xiàn)地王。地王頻現(xiàn)反映出地產(chǎn)商對(duì)后市的樂(lè)觀情緒，拿地?zé)崆楦邼q，也會(huì)帶動(dòng)周邊樓盤價(jià)格的上漲，在一定程度上形成正反饋效應(yīng)。但地王不足以支撐樓市的繼續(xù)升溫，從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，地產(chǎn)商拿地和即期銷售高度同步，甚至于樓市已然降溫，地產(chǎn)商拿地?zé)崆橐琅f不減。對(duì)后市的判斷或是地產(chǎn)商拿地的重要考量，但判斷似乎更多基于適應(yīng)性預(yù)期，拿地積極性的變化對(duì)實(shí)際的走勢(shì)缺乏解釋力。
銷售端降溫下，地產(chǎn)投資在3、4月的亮眼表現(xiàn)還能持續(xù)多久？房地產(chǎn)開發(fā)投資在3、4月均實(shí)現(xiàn)9.7%的當(dāng)月高增速，地產(chǎn)也和基建一道成為一季度經(jīng)濟(jì)回暖的關(guān)鍵支點(diǎn)。我們認(rèn)為即使銷售端繼續(xù)降溫，房地產(chǎn)開發(fā)投資在二季度仍將保持較高增速，前期密集開工的項(xiàng)目和到位資金的改善對(duì)后續(xù)的投資有慣性支撐，一線和部分二線龍頭也有補(bǔ)庫(kù)存需要，但下半年投資增速或?qū)@著回落。
