在3月一線城市樓市調(diào)控紛紛加碼之后，合肥、南京、蘇州等二線城市接棒一線城市的火爆，量?jī)r(jià)齊升，存銷比不斷走低。
4月房企推盤加快
上海易居房地產(chǎn)研究院19日發(fā)布報(bào)告顯示，截至4月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為25105萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.7%，同比減少5.0%。
這35個(gè)城市包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市；長(zhǎng)春、沈陽、天津、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長(zhǎng)沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧20個(gè)二線城市；淮南、馬鞍山、濟(jì)寧、煙臺(tái)、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海11個(gè)三線城市。
庫存略有上升，主要是因?yàn)榉科笸票P節(jié)奏加快，供應(yīng)量加大。4月，35個(gè)城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為3075萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15.3%，同比增長(zhǎng)73.1%。新增供應(yīng)大于新增成交，所以促使4月份的庫存出現(xiàn)了上升。
分城市類型來看，4月底，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為3096萬、17687萬和4323萬平方米，環(huán)比增幅分別為5.2%、-0.2%和1.5%，同比增幅分別為-15.6%、-4.4%和1.4%。一線城市4月份庫存出現(xiàn)了增長(zhǎng)，這和一線城市收緊調(diào)控后成交萎縮，以及推盤節(jié)奏加快有關(guān)系。總體上看，一線城市增加后續(xù)供應(yīng)仍十分迫切。
二線城市的庫存環(huán)比出現(xiàn)了下降。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，二線城市4月份新增供應(yīng)量為2213萬平方米，高于3月份2059萬平方米的水平。但由于在3月份一線城市限購(gòu)收緊后，大量資金轉(zhuǎn)移到二線核心城市，這些城市市場(chǎng)十分火爆。新增供應(yīng)量小于新增成交量，導(dǎo)致庫存出現(xiàn)了環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)。
三線城市4月份新增供應(yīng)量為396萬平方米，而新增成交量為331萬平方米，新增供應(yīng)量大于新增成交量，這使得庫存出現(xiàn)小幅上升?？傮w上看，三線城市的去庫存任務(wù)依然艱巨。
合肥、南京、蘇州上漲壓力大
從反映去庫存壓力的存銷比來看，4月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.9，這也意味著市場(chǎng)需要用10.9個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存，該數(shù)值相比3月份的11.5個(gè)月收窄了0.6個(gè)月的水平。
嚴(yán)躍進(jìn)說，目前存銷比數(shù)值大體相當(dāng)于2013年3月份的水平。觀察歷史數(shù)據(jù)，目前存銷比處于歷史低位，這是近期房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的市場(chǎng)邏輯。2016年上半年預(yù)計(jì)該指標(biāo)總體上會(huì)在低位徘徊，也意味著后續(xù)房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。
分城市來看，4月份一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為8.4、10.5和16.9個(gè)月。相比3月份7.8、11.3和17.9個(gè)月的數(shù)值而言，二三線城市的去化速度均有加快。這其中，一線城市總體上有所上升，這和供應(yīng)量增加、以及調(diào)控升級(jí)后成交量有所下滑等因素有關(guān)。
從35個(gè)城市的具體數(shù)值看，三線城市雖然受4月份市場(chǎng)交易活躍的影響，去庫存壓力有所釋放，但總體上看存銷比依然較大。北海的存銷比數(shù)值最高，為30個(gè)月。另外，淮南、煙臺(tái)等城市存銷比也比較高。這三個(gè)城市均為三線城市，且去庫存周期都超過了兩年的水平。
相比而言，合肥、南京、蘇州等城市的存銷比較小。例如，合肥和南京這一數(shù)值僅有2個(gè)月，而蘇州這一數(shù)值也只有3個(gè)月，這三個(gè)城市都面臨著十分巨大的上漲壓力，近期的土地溢價(jià)率也很高，這些城市面臨著政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)。
例如在合肥，進(jìn)入2月份以來，合肥房?jī)r(jià)開啟瘋漲模式，政務(wù)區(qū)房?jī)r(jià)在兩個(gè)月時(shí)間平均上漲了6000元/平方米;位于合肥高新區(qū)的百商悅瀾山項(xiàng)目，在此前的價(jià)格為8500元/平方米，但進(jìn)入4月份已經(jīng)達(dá)到12000元/平方米，漲幅達(dá)41.18%;位于廬陽區(qū)的文一名門湖畔項(xiàng)目漲幅達(dá)到37.5%。
根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，合肥市主要領(lǐng)導(dǎo)日前表示：合肥房地產(chǎn)要加強(qiáng)調(diào)控，防止過快增長(zhǎng)。否則，房?jī)r(jià)抬高了城市門檻，無形中也影響城市的競(jìng)爭(zhēng)力。
在蘇州，5月17日晚，蘇州擬限購(gòu)消息傳出。主要內(nèi)容包括購(gòu)房者須滿足繳納社保一年以上，個(gè)人所得稅繳納2年以上，另推出買房居住證滿一年等硬性規(guī)定，以防炒房和補(bǔ)繳社保。
嚴(yán)躍進(jìn)說，對(duì)于一些重點(diǎn)二線城市而言，去庫存周期甚至低于6個(gè)月的水平。尤其是像蘇州、南京和合肥等城市，去庫存周期僅僅為2、3個(gè)月左右的水平。此類城市后續(xù)房?jī)r(jià)看漲預(yù)期會(huì)繼續(xù)得到強(qiáng)化。對(duì)于此類城市來說，近期政策收緊的概率在增加，抑制房?jī)r(jià)過快上漲已變得刻不容緩。從長(zhǎng)期看，積極供地、加快增加供應(yīng)才是最根本的應(yīng)對(duì)策略。
