在全國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲之際，不少購(gòu)房人以為買了房子相當(dāng)于投資了萬(wàn)能險(xiǎn)，然而近日溫州土地使用期限問(wèn)題的出現(xiàn)刺痛了人們的神經(jīng)，引起全國(guó)轟動(dòng)——70年產(chǎn)權(quán)到期后，續(xù)期問(wèn)題如何解決？據(jù)了解，日前，國(guó)土部已奔赴溫州，聯(lián)手相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)研，最后將由國(guó)務(wù)院定奪。目前市場(chǎng)傳出兩種解決方案。
溫州事件：一石激起千層浪
事情起源于近日溫州一位市民購(gòu)買了一套二手房，在辦理房產(chǎn)證時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，其所購(gòu)買的房產(chǎn)因土地使用權(quán)已經(jīng)過(guò)期無(wú)法過(guò)戶。資料顯示，這套房子的土地使用期限只有20年，且該土地使用證已在今年3月過(guò)期。
據(jù)上述市民稱，溫州房屋部門當(dāng)時(shí)表示，房產(chǎn)要過(guò)戶首先需補(bǔ)繳土地使用款，補(bǔ)繳款約30萬(wàn)元。這套房屋的總價(jià)還不到66萬(wàn)元，即補(bǔ)繳費(fèi)用占到房產(chǎn)總價(jià)值的近一半。這一事件隨后快速發(fā)酵。溫州市國(guó)土局方面證實(shí)，但近一兩年可能會(huì)遇到類似問(wèn)題的房屋有600多套。
因土地使用期限到期造成房屋無(wú)法過(guò)戶交易，溫州并非第一個(gè)遇到這種情況的城市。此前青島、重慶、深圳，都曾遇到過(guò)類似的問(wèn)題。
都因《物權(quán)法》留了個(gè)“尾巴”
2007年，《物權(quán)法》通過(guò)，該法第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。但是，當(dāng)時(shí)對(duì)于續(xù)期是免費(fèi)還是繳費(fèi)的問(wèn)題并未進(jìn)行明確。
據(jù)知情人士透露，當(dāng)時(shí)制定《物權(quán)法》時(shí)就曾有過(guò)討論，但是對(duì)于“免費(fèi)還是不免費(fèi)、具體程序如何”分歧較大，且事關(guān)利益重大，“寫上這句話很不容易，比如寫明免費(fèi)續(xù)期，可能會(huì)面臨來(lái)自有關(guān)政府部門的很大阻力”，“是故意不明確的”。
現(xiàn)在，第一批住宅的到期將此問(wèn)題再次推向公眾視野，如何續(xù)期、防止公眾誤讀及恐慌，顯得非常緊迫。4月20日，國(guó)土部派出了工作組，與浙江省國(guó)土資源廳到溫州進(jìn)行聯(lián)合調(diào)研，指導(dǎo)住宅土地使用權(quán)到期延長(zhǎng)相關(guān)事宜。按照目前的法律框架，決定土地使用權(quán)到期續(xù)期方式的權(quán)力在國(guó)務(wù)院。此前，人大法工委民法室在當(dāng)年編著的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法精解》中明確，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。
市場(chǎng)目前傳出“輕、重”兩套方案
據(jù)華夏時(shí)報(bào)報(bào)道，就溫州提出了哪些可能的解決方法，市場(chǎng)目前傳出“輕、重”兩套方案。
一套方案為，如土地使用還未過(guò)期，按土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)40%的優(yōu)惠價(jià)，通過(guò)補(bǔ)繳土地出讓金再次獲得70年的土地使用權(quán)。而如果過(guò)期，則需全額繳納土地出讓金。但無(wú)論是否過(guò)期，補(bǔ)繳土地出讓金都將是一筆規(guī)模不小的金額，續(xù)約成本較高。
另一套方案，續(xù)約的成本則相對(duì)較輕。有媒體報(bào)道稱，溫州傾向于以劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓的方式繳納，只收取契稅2%的土地出讓金來(lái)完成續(xù)期。
深圳對(duì)土地使用期到期怎么辦發(fā)出了聲音。4月19日，深圳規(guī)土局通過(guò)微博對(duì)土地使用續(xù)期作出簡(jiǎn)要說(shuō)明：以1995年9月18日為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在此之前簽訂土地使用權(quán)出讓合同的土地，將順延至國(guó)家法定最高年期而不用補(bǔ)繳地價(jià)。但在此之后簽訂土地使用權(quán)合同的，土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期、是否需要繳納地價(jià)，仍待研究制定相關(guān)政策。
不過(guò)，此前三大官媒——《人民日?qǐng)?bào)》、新華社和《法制日?qǐng)?bào)》對(duì)此宅地續(xù)期問(wèn)題齊發(fā)聲，認(rèn)為“土地續(xù)期”問(wèn)題是中央政策的權(quán)限，這種涉及限制公民基本權(quán)利的法律必須由全國(guó)人大制定，地方?jīng)]有制定權(quán)。
叩問(wèn)續(xù)期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：“豈不相當(dāng)于政府又賣了一次土地？”
關(guān)于土地續(xù)約金，有一系列問(wèn)題尚待解決。土地續(xù)約金是一筆不小的數(shù)額，要一筆繳清，還是可以按不同的年限來(lái)繳？土地出讓金是否也可以像房貸一樣做銀行貸款？
此外，中國(guó)民法學(xué)研究會(huì)副秘書長(zhǎng)、北京理工大學(xué)法學(xué)院副教授孟強(qiáng)表示，建設(shè)用地使用權(quán)，政府已經(jīng)通過(guò)出讓的方式設(shè)定給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商又轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，也就是說(shuō)政府已經(jīng)設(shè)定過(guò)一次權(quán)利。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動(dòng)續(xù)期，不是說(shuō)70年到期權(quán)利就作廢，需要重新設(shè)定權(quán)利；而是到期后自動(dòng)延期，這意味著權(quán)利依然有效，不能重新設(shè)定，只需要續(xù)期而已，因此續(xù)期收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)不能按照重新設(shè)定權(quán)利的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取，而且續(xù)期的收費(fèi)應(yīng)該比權(quán)利設(shè)定的收費(fèi)低很多才合理。
“如果按照權(quán)利重新設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收費(fèi)，就相當(dāng)于重新出讓了土地。溫州這批20年土地使用權(quán)到期，如果按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓來(lái)收費(fèi)，就相當(dāng)于政府又賣了一次土地?！泵蠌?qiáng)表示。
被忽略的事實(shí)：購(gòu)房者花數(shù)倍價(jià)錢買了土地使用權(quán)更短的房子
當(dāng)前二手房交易市場(chǎng)火爆，且因房子的投資屬性比較強(qiáng)，倒買倒賣現(xiàn)象非常普遍。房子的土地使用年限卻往往被人們忽略。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉表示，即便是在一手房市場(chǎng)，也存在這樣的情況。比如受囤地生財(cái)?shù)睦骝?qū)使，一些開(kāi)發(fā)商有意囤地、拖延開(kāi)發(fā)進(jìn)度，樓盤銷售周期拉的過(guò)長(zhǎng)，等房子真正到了業(yè)主手上時(shí)已經(jīng)度過(guò)一段“空閑期”。有的房地產(chǎn)項(xiàng)目是分多期進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，等到開(kāi)發(fā)第三期、第四期時(shí)，相應(yīng)的土地使用年限肯定會(huì)縮水較多。但在目前的市場(chǎng)交易中，往往三期、四期的售價(jià)要比首期價(jià)格要貴很多。也就是說(shuō)，很多購(gòu)房者花了數(shù)倍的價(jià)錢購(gòu)買了土地使用權(quán)更短的房子。
