春節(jié)前,央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文調(diào)整個(gè)人住房貸款政策,一時(shí)間,個(gè)人住房貸款“加杠桿”引起廣泛討論。
近日,央行行長周小川表示,個(gè)人住房加杠桿邏輯是對的,住房貸款應(yīng)該有大力發(fā)展的空間,“個(gè)人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的。”
那么,接下來房貸寬松政策還會(huì)不會(huì)加碼?比如首付和利率等;消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營性貸款會(huì)否成為潛在熱點(diǎn)?
“周小川的此番講話,釋放了信號,銀行會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大房貸業(yè)務(wù)規(guī)模;樓市繼續(xù)維持低首付、低利率,買房的杠桿率提高,對于銀行來說仍屬可控和可承受;銀行的風(fēng)險(xiǎn)和壞賬率目前主要集中在企業(yè)和地方政府債務(wù),并非家庭和個(gè)人住房貸款方面,對銀行來說,房貸資產(chǎn)依然是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”融360房貸分析師胡飛船表示。
胡飛船分析稱,在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下,首付比例還有下調(diào)的空間。
業(yè)內(nèi)人士亦指出,在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下,個(gè)人進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營的成本越來越高,風(fēng)險(xiǎn)也變大,相比個(gè)人消費(fèi)貸款,個(gè)人經(jīng)營性貸款火熱程度勢必會(huì)差一些。此外,圍繞個(gè)人房貸的衍生類信貸產(chǎn)品則會(huì)受到銀行青睞。
首付下調(diào)會(huì)否增加壞賬?
2月初,央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布針對房地產(chǎn)市場的新政策,包括降低首付比例等,不少人士認(rèn)為這是在加杠桿。
對此,周小川2月26日在回答記者提問時(shí)表示,住房貸款應(yīng)該有大力發(fā)展的空間。個(gè)人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的,有的國家占到40%～50%,中國只有百分之十幾,所以銀行覺得還是比較安全的產(chǎn)品,所以有很大的發(fā)展機(jī)會(huì)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,融360發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截至2月20日,在全國529家銀行中,共有104家銀行將首套房首付比例調(diào)至2成,占比達(dá)19.66%。
對于房貸政策走勢,融360方面分析指出,首套房二成首付已落地,個(gè)人房貸投放將加大。
胡飛船分析認(rèn)為,如果在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下,首付比例還有下調(diào)的空間。之前首套房首付30%時(shí),市場上還有一種首付貸產(chǎn)品,為首付不夠的人群提供首付貸款,費(fèi)用率能達(dá)到百分之十幾甚至二十幾。而且這種貸款產(chǎn)品的壞賬率在整個(gè)信貸市場還是比較低的。所以,購房人群對銀行來說是優(yōu)質(zhì)客戶,只要嚴(yán)格做好貸款審批工作,即使首付下調(diào),也能夠做到風(fēng)險(xiǎn)可控。
值得注意的是,周小川還認(rèn)為,在宏觀和微觀審慎監(jiān)管框架下,將來應(yīng)更加強(qiáng)對銀行總體健康程度的考核,讓銀行有更大的自主權(quán)來決定他們對不同客戶采取什么樣的政策。
“定價(jià)更靈活,并不代表一定是利率優(yōu)惠打折,而是會(huì)與市場結(jié)合更緊密,適應(yīng)不同的市場變化。比如在一些去庫存城市和一線城市,應(yīng)該采取不同的措施。目前普遍來看,一線城市的利率要比其他城市優(yōu)惠力度更大,一線城市的樓市成交也相對更加火爆。對于樓市成交不活躍的城市,利率下浮的空間是存在的,但是每家銀行要考慮實(shí)際的風(fēng)險(xiǎn)控制,審慎對待利率的調(diào)整,加強(qiáng)審批。”胡飛船表示。
銀率網(wǎng)分析師閆博鍇在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出,今年2月2日,央行、銀監(jiān)會(huì)剛剛針對購房按揭首付款政策做出了調(diào)整,提出了“分類指導(dǎo),因地施策”的原則,在此原則下,央行在房貸政策上近期有更多政策調(diào)整的概率較小。目前,房貸首付在非限購城市,首套和改善型二套最低比例可到20%,首套利率原則上可到基準(zhǔn)貸款利率的7成,這基本達(dá)到歷史的最低值。
閆博鍇進(jìn)一步表示,未來,在政策執(zhí)行層面上的自主權(quán)會(huì)下放到各家銀行,銀行會(huì)結(jié)合各省市的樓市狀況,自行在目前政策范圍內(nèi)制定房貸的相關(guān)成數(shù)和利率標(biāo)準(zhǔn),購房人也會(huì)因自身信貸資質(zhì)情況的不同,最終得到差異化的貸款。
此外,若首付和利率都下調(diào),會(huì)不會(huì)使銀行壞賬增加?
胡飛船指出,首付下調(diào),可以彌補(bǔ)利率下行給銀行造成的利潤空間的擠壓,通過降低首付比例增加貸款額度來增加利息收入。但這有一個(gè)前提,銀行必須確保自身的健康度,比如對客戶的還款能力要做更加嚴(yán)格的審核,貸款額度要與還款能力相匹配,在這一前提下,銀行壞賬就不會(huì)增加。
銀行青睞個(gè)人房貸衍生品
周小川還強(qiáng)調(diào),從宏觀層面看,中國如果想控制杠桿率,關(guān)鍵還是要如何應(yīng)對企業(yè)杠桿率過高的問題。“從總量上來講,個(gè)人消費(fèi)貸款的杠桿率不太高。”
那么,在個(gè)人部門加杠桿情況之下,消費(fèi)貸款或個(gè)人經(jīng)營性貸款等領(lǐng)域?qū)⒊蔀闈撛跓狳c(diǎn)?
“具體到各家銀行個(gè)貸部門的操作上,針對個(gè)人的貸款產(chǎn)品會(huì)越來越得到銀行重視,而這其中包括了個(gè)人房貸、個(gè)人車貸、個(gè)人經(jīng)營性貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人旅游貸款和個(gè)人教育貸款等,可以覆蓋到個(gè)人生活的方方面面。在這些貸款產(chǎn)品上都可以加杠桿,提高貸款額度。”閆博鍇表示。
閆博鍇指出,在產(chǎn)品上,銀行出于對信貸資產(chǎn)的安全考慮,還會(huì)偏愛有抵押物的個(gè)貸產(chǎn)品,圍繞個(gè)人房貸的衍生類信貸產(chǎn)品會(huì)受銀行青睞,例如加按揭,補(bǔ)按揭,也不排除加成轉(zhuǎn)按揭產(chǎn)品的解封,而這些都應(yīng)是在“分類指導(dǎo),因地施策”和樓市去庫存的原則前提下。
融360房貸分析師宋璨則表示,現(xiàn)在80后、90后成為消費(fèi)增長主力人群,他們對于消費(fèi)貸款的接受度非常高,因此有望帶動(dòng)消費(fèi)貸款成為下一個(gè)熱點(diǎn)。而當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大時(shí),個(gè)人進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營的成本越來越高、風(fēng)險(xiǎn)也變得更大,銀行為了控制壞賬率,對個(gè)人經(jīng)營性貸款的發(fā)放會(huì)更加謹(jǐn)慎,因此,個(gè)人經(jīng)營性貸款比之個(gè)人消費(fèi)貸款,火熱程度勢必會(huì)差一大截。
此外,閆博鍇還特別提醒消費(fèi)者,貸款比例的提升,首付比例的下降只意味著貸款門檻的降低,伴隨而來的卻是把減少的首付轉(zhuǎn)嫁到了后期的月供之中,未來的還款成本將會(huì)提高,還款壓力就會(huì)加大,在貸款前務(wù)必做好還貸規(guī)劃。
