450萬(wàn)、490萬(wàn)、500萬(wàn)……購(gòu)房者看中房子后,上海內(nèi)環(huán)附近一套老公房的業(yè)主卻在一天內(nèi)連續(xù)跳價(jià)三次,最終價(jià)格比春節(jié)前掛牌的430萬(wàn)貴了70萬(wàn)。
春節(jié)后的首個(gè)周末,一線城市雖然并未實(shí)行央行的房貸新政,也只享受了契稅及營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策中的一項(xiàng),但樓市卻出奇火爆。
“我從春節(jié)前一個(gè)禮拜開始看房,節(jié)前的某天上午看中一套房子,下午便交了定金,并和房東簽了協(xié)議,就是擔(dān)心房?jī)r(jià)還會(huì)漲。這周末想抓緊時(shí)間辦手續(xù),結(jié)果發(fā)現(xiàn)交易中心的人比春運(yùn)還要多。”購(gòu)房者趙莉(化名)告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。
趙莉還算幸運(yùn)的,上周六只用兩小時(shí)就辦好了房產(chǎn)的審稅手續(xù),當(dāng)天多數(shù)前往上海楊浦房地產(chǎn)交易中心辦理業(yè)務(wù)的購(gòu)房者,光排隊(duì)就花了3個(gè)多小時(shí)。
“任何一個(gè)利好政策都會(huì)快速傳遞給市場(chǎng),很多政策實(shí)際效果沒有購(gòu)房者心理效果大,但卻加速了購(gòu)房者的決策,這樣就會(huì)造成房?jī)r(jià)波動(dòng)。”多位接受采訪的業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)記者,此前一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)大致按年計(jì)算,現(xiàn)在波動(dòng)速度明顯加快,每個(gè)季度、每個(gè)月,甚至每周都會(huì)有變化。
比房東跳價(jià)和交易中心爆棚更驚人的是,上海虹口區(qū)一新盤昨天推出的352套總價(jià)上千萬(wàn)的新房,在一天內(nèi)就被搶光了,銷售額高達(dá)36億元。
房東一天跳價(jià)三次漲70萬(wàn)
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者多方采訪了解到,節(jié)后的第一個(gè)周末,上海各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心均出現(xiàn)人滿為患的情況,楊浦、閔行等區(qū)域的購(gòu)房者因?yàn)閿D不進(jìn)去,只能在門外排隊(duì)等待辦理手續(xù)。
2月21日上午,記者來到上海靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心,雖然已經(jīng)到上午下班時(shí)間,依舊有6組購(gòu)房者在一個(gè)窗口排隊(duì)辦理過戶等手續(xù)。“下午這里的人還會(huì)更多。”現(xiàn)場(chǎng)一位購(gòu)房者告訴本報(bào)記者,“年前年后國(guó)家都有一些利好房地產(chǎn)的政策出臺(tái),于是就趕緊來辦過戶。”
年前首付門檻的降低及年后房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的出臺(tái),雖然主要針對(duì)的并非一線城市,但市場(chǎng)心理開始發(fā)生變化,一線城市二手房交易已進(jìn)入“賣方市場(chǎng)”,更多房東開始惜售觀望,市場(chǎng)房源越來越少。
“房東惜售從今年1月就開始了,很多購(gòu)房者因?yàn)楣?jié)后才開始看房,因此在節(jié)前感受并不明顯。而到了節(jié)后,隨著購(gòu)房者增多,房東開始頻繁跳價(jià)。”上海中原地產(chǎn)控江分行蔣經(jīng)理告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者,“上海內(nèi)環(huán)附近一套2000年建好的老公房,春節(jié)前的掛牌價(jià)格是430萬(wàn),上周四有購(gòu)房者看中了,但房東卻馬上漲到了450萬(wàn),購(gòu)房者同意加價(jià)20萬(wàn)后,由于房東接到購(gòu)房者的咨詢很多,他再度漲到了490萬(wàn),并再次獲得了新購(gòu)房者的成交意向,隨后房東還是不愿賣,并將掛牌價(jià)漲到了500萬(wàn)。”
蔣經(jīng)理遇到的房東漲價(jià)案例很多,他發(fā)現(xiàn)大部分房東在節(jié)后都將房屋的掛牌價(jià)上調(diào)了5%～10%,“目前市場(chǎng)可以交易的房子非常少,節(jié)后又是大量購(gòu)房者開始看房的時(shí)候,自然導(dǎo)致了市場(chǎng)價(jià)格暴漲。”他說。
趙莉很幸運(yùn),節(jié)前下定后,房東并沒有跳價(jià),上周六雖然重感冒,她依然帶病辦完了房屋的審稅手續(xù)。“交易中心都是人,根本聽不清周圍的人在說什么,每個(gè)窗口的隊(duì)伍都排到了門外。”趙莉告訴記者。
“我本來去年6月就準(zhǔn)備買房,當(dāng)時(shí)腦子一熱,把錢放在股市里,虧了不少,后來想想還是買房,就全部虧本賣出。由于我們之前的房子都是父母的名字,因此準(zhǔn)備再買一套,用來投資。”趙莉透露。
政策利好大戶型
日前,財(cái)政部等三部委為促進(jìn)市場(chǎng)交易,出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》,旨在降低房產(chǎn)交易成本。其中,一線城市僅適用一條契稅優(yōu)惠:對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。
以上海為例,此前契稅稅率為3%。對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房且該住房屬于家庭唯一住房的,90平方米以下的,減按1%稅率征收契稅;90平方米以上的,減按1.5%稅率征收契稅。上海市地稅局解釋說,以前的政策中,必須是普通住房才有可能享受契稅優(yōu)惠,新政取消了“普通住房”這個(gè)條件,也就是說,無(wú)論是不是普通住房,只要符合新的規(guī)定條件,都可以享受契稅優(yōu)惠。
“上海此前144平方米以上(含)的住房需繳納3%的契稅,此次調(diào)整后,將降至1.5%。以一套1000萬(wàn)元的房屋為例,此前需要繳30萬(wàn)元的契稅,而現(xiàn)在只要繳15萬(wàn)元,這類中高端房產(chǎn)交易將受益。”易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴本報(bào)記者。
上周五公布的這一政策已經(jīng)開始影響一線城市周末的樓市交易。上海川沙某樓盤銷售經(jīng)理在朋友圈表示,由于周末客戶很多,如果客戶15分鐘沒有認(rèn)籌就會(huì)直接接待下一組客戶。截至2月21日14時(shí)18分,該樓盤的認(rèn)籌數(shù)已達(dá)70個(gè)。
市中心房?jī)r(jià)邁入千萬(wàn)時(shí)代?
過去一年,上海以超過1.4萬(wàn)億元的總成交金額成為全球最大房地產(chǎn)市場(chǎng),成交量也創(chuàng)出歷史新高,成交均價(jià)同比上漲18%,而對(duì)于市區(qū)的中高端樓盤成交均價(jià)同比不乏超過50%的增加。比如普陀位于中環(huán)的某樓盤,一套140平方米的房屋,2015年初銷售價(jià)格為500萬(wàn)元,今年初則賣到了800萬(wàn)元。
2月21日,上海虹口區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)某新樓盤推出的352套房源銷售一空,一天完成了36億元的銷售額,每套房屋的銷售均價(jià)接近1000萬(wàn)元。該樓盤本身的單價(jià)在8萬(wàn)元左右,購(gòu)買人群主要是改善型購(gòu)房者。北京、深圳也同樣瘋狂,伴隨著土地價(jià)格走高和市場(chǎng)火爆,房?jī)r(jià)也是節(jié)節(jié)攀升。
“兩年前一般1000萬(wàn)的房子都可以算是豪宅,但是從今年的情況來看,這些房屋多半只能算是改善型住宅。一線城市保持限購(gòu),很多家庭都會(huì)選擇購(gòu)買一套住宅,而置換型客戶近年明顯增加。”上海鏈家市場(chǎng)研究總監(jiān)陸騎麟告訴記者。
多名業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)記者,一線城市教育、醫(yī)療等條件都更好,工作機(jī)會(huì)更多,隨著人口的不斷導(dǎo)入,房?jī)r(jià)自然水漲船高。此前很多七八百萬(wàn)的房子都已經(jīng)賣到了上千萬(wàn)。很多人為了留在一線城市,更是舉兩代人之力購(gòu)房,并加入銀行杠桿,進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。
一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂也引發(fā)了業(yè)內(nèi)的警覺。上海中原地產(chǎn)一位內(nèi)部人士向本報(bào)記者表示:“我們認(rèn)為今年的情況可能需要謹(jǐn)慎看待,去年上海樓市的交易量很大,已經(jīng)開始透支,目前的房?jī)r(jià)由于交易標(biāo)的較少仍在上漲,但如果漲到購(gòu)房者不愿意接手,市場(chǎng)自然會(huì)回調(diào)。而且,當(dāng)房?jī)r(jià)需要靠三代人的力量才能買得起的時(shí)候,購(gòu)房者也會(huì)猶豫。”
中信證券地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)在報(bào)告中指出,房?jī)r(jià)急劇上漲之后,是否還存在足夠的有效需求支撐市場(chǎng)的熱度,值得投資者審慎看待。報(bào)告認(rèn)為,如果宏觀經(jīng)濟(jì)需要,2016年出現(xiàn)超預(yù)期的降息,則房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)因此得到提振,推動(dòng)一線城市房?jī)r(jià)上漲;如果2016年不出現(xiàn)降息,一線城市全年的樓市熱度可能不如2015年,深圳等房?jī)r(jià)絕對(duì)水平和漲幅相對(duì)透支的城市,甚至可能出現(xiàn)下跌。
