股市上的折戟沉沙讓投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市，乍看上去，戰(zhàn)績頗豐。
作為宏觀經(jīng)濟的晴雨表，股市的一再下跌預示了市場上存在的各種困境和問題，但短期內(nèi)，以深圳為代表的一線城市樓市，卻似乎成為了“避風港”。
根據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2015年深圳新房成交量價齊升。全年成交面積超過660萬平方米，同比增長65%，全年均價增長近四成。
進入2016年，深圳樓市又迎來一輪爆發(fā)式上漲。深圳中原研究中心認為，深圳樓市有望春節(jié)前后持續(xù)保持慣性上漲。這意味著，歷史上第二次連漲超過16個月的行情將出現(xiàn)。
一線樓市的歷史漲幅和收益遠超其他普通類資產(chǎn)，在這個“資產(chǎn)荒”時代，成了大眾心目中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
而在投資者高漲的投資熱情背后，是被掩蓋的樓市危機。
樓市股市“蹺蹺板”
從2014年年中起，深圳樓市的繁榮前所未有，房價連漲15個月。
2015年12月的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，企業(yè)中長期貸款新增3464億，同比大幅下滑，這意味著實體經(jīng)濟的萎靡仍將持續(xù)。而資金無法在實體經(jīng)濟產(chǎn)生能夠維持資金成本的收益，一線樓市和資本市場便成為了央行寬松后，新增資金的首要去處。
盡管2015年來股市三次鎩羽，但股市下跌對購房者博取房價上漲之資本利得的狂熱心態(tài)已經(jīng)沒有顯著影響。
深圳中原研究中心顯示，在第一次下跌中，二手房業(yè)主的報價和地鋪經(jīng)理對于市場的預期轉(zhuǎn)向悲觀的速度很快。但是，在第二次及第三次股市大幅下挫時期，報價指數(shù)及經(jīng)理指數(shù)在股災初期的反應并不顯著，并且仍有繼續(xù)上漲勢頭。
尤其在第一次下跌過程中，樓市并沒有價格下挫，同時受到救市釋放大量流動性等政策利好的影響，下挫走勢未對一線樓市的資金面帶來顯著負面影響，來自各方面的做多熱情仍在慣性推動市場上漲。
在央行多次寬松貨幣政策沒有帶來實體層面的改善，并且多次降息造成固定收益市場“資產(chǎn)荒”后。一線樓市（因為去年的走高）和資本市場成為了增量資金更為熱愛的加杠桿去處。而杠桿資金往往有推動價格超預期上漲的功能。
金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國2015年12月社會融資規(guī)模1.82萬億元，預期1.15萬億元，超過預期近六成，前值從1.02萬億元修正為1.0181萬億元。不過，銀行貸款不如預期，中國12月新增人民幣貸款5978億元，預期7000億元，前值7089億元。
銀行貸款不如預期，社融卻大升的原因在于表外融資如非標貸款大幅增長，同時股市加杠桿非常流行。
由于社會總?cè)谫Y的回暖，尤其是居民在股市及地產(chǎn)市場加杠桿意愿的增長，帶來了汽車及地產(chǎn)銷售的改善。在利率處于低位、人民幣貶值的情況下，居民開始為資金尋找出路，在缺乏投資通道的情況下帶來了2015年末資本市場和一線樓市的大幅上升，并且熱度延續(xù)至今。
深圳鏈家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳91.2%的置業(yè)者選擇貸款買房，達到近年來最高值，比2014年增加3.9%，其中平均貸款成數(shù)達64.6%。
而2015年12月，深圳市場的二手房價環(huán)比漲幅超過了5.6%，僅次于2015年5月及6月巔峰時期。
“另類繁榮”的危機
在一線樓市被一再加杠桿的購買者狂熱推動后，深圳的樓價及杠桿率都處于歷史新高，隨之而來的，便是風險。
就杠桿程度而言，樓市本來就在購房貸款的支持下天然高出股市，一般首套房貸的杠桿率就達到了3倍。再加上去年的上漲之后已經(jīng)形成了群眾性狂熱，通過首付貸及民間借貸資金入市搏殺的投資客也不在少數(shù)。
深圳中原研究中心研究顯示，隨著市場上漲的預期不斷自強化，投資客占比不斷上升，當前近三成的占比與2009年的歷史高位非常相近。
未來一旦深圳房價出現(xiàn)下跌，將有可能出現(xiàn)投資客蜂擁沖向出口的踩踏行情，而通過借貸來實現(xiàn)首付甚至月供還貸的投資客，則會直接面臨短期內(nèi)房產(chǎn)難以脫手變現(xiàn)的風險。
深圳中原研究中心認為，僅從這一輪走勢持續(xù)的月份及漲幅來看，當前走勢持續(xù)走下去的統(tǒng)計概率并不高，如此高的房價和漲幅已經(jīng)難以持續(xù)。
購房者要意識到的是，當前的一線樓市繁榮完全是靠寬松信貸堆砌而成，一旦信貸擴張略有放緩，高杠桿的互相踩踏將相當可怕。
深圳樓市的“另類繁榮”也讓銀行感到了壓力，開始收緊。
1月22日，中介人士透露，有收到公司內(nèi)部短信，包括中國銀行(3.450, 0.02, 0.58%)、工商銀行(4.220, 0.04,0.96%)和建設銀行(5.050, 0.02, 0.40%)在內(nèi)的三大行將會對中介人員買房進行限制。其中建設銀行召開內(nèi)部風控會，針對最近中介人員買房增多的情況，一律首付四成。
銀行層面的紅頭文件雖然還未發(fā)出，但這些消息得到了銀行內(nèi)部人員的證實。
多位深圳開發(fā)商及業(yè)內(nèi)人士表示，深圳飛速上漲的房價讓銀行感到擔憂，尤其是包括參與“眾籌炒房”在內(nèi)的短炒客戶隱含“斷供”的極大風險，上述消息也表明銀行開始在為未來可能出現(xiàn)的風險做準備。
深圳中原研究中心也多次指出，無論是從宏觀環(huán)境、經(jīng)濟數(shù)據(jù)、全國樓市的發(fā)展趨勢以及深圳樓市的狀態(tài)來講，2016年的深圳市場將很難復制2015年的火爆行情。新年開始后，全球金融市場動蕩再次展現(xiàn)，而深圳則處于前所未有的高價位及高杠桿點位上。春節(jié)淡季帶來的“被動熔斷期”過后，客戶心理和市場的資金層面或許會產(chǎn)生變化。
短期來看，規(guī)土委的成交量價仍會因數(shù)據(jù)的滯后性而維持增長趨勢，購房者的情緒力量仍然將推動市場走高。但一旦市場下行，受到直接傾軋的便是高杠桿下資金不足的跟風購房者。
