最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)一直流行項(xiàng)目合作。一方面，合作可以有效降低土地與項(xiàng)目成本，同時(shí)，每家房企都可以對(duì)沖部分風(fēng)險(xiǎn)。
用怎樣的權(quán)益占比來運(yùn)營項(xiàng)目，是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的策略選擇問題。
“在地價(jià)高企時(shí)，選擇合作分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，在土地市場(chǎng)出現(xiàn)機(jī)會(huì)時(shí)，就可以增加權(quán)益比例。目前看來，今年土地市場(chǎng)明顯比之前降溫很多，我們預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)將出現(xiàn)合適的拿地窗口期。因此，我們今年將加大土地權(quán)益占比，增加我們的收益?！毙褫x控股集團(tuán)（0884.HK，下稱“旭輝”）副總裁兼財(cái)務(wù)中心總經(jīng)理?xiàng)钚涝?月19日的一個(gè)電話會(huì)議上表示。
旭輝在業(yè)內(nèi)的合作頗多，根據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全梳理發(fā)現(xiàn)，包括平安、恒基、華夏幸福、雅居樂、美的置業(yè)、寶龍、中駿、陜西建工、圓通、魯商集團(tuán)等企業(yè)都是旭輝的戰(zhàn)略合作伙伴。
相應(yīng)的，旭輝的土地實(shí)際權(quán)益占比在50%左右的比例。而這一點(diǎn)，旭輝也受到外界的質(zhì)疑。
2015年–2017年，旭輝的合同銷售金額為302.1億元、530億元和1040億元，當(dāng)中權(quán)益銷售金額為201億元、292億元和550億元，占據(jù)合同銷售額的比重則分別為66%、55%和53%，逐年下降。同時(shí)，權(quán)益銷售額的增長為24%，45%，88%，與其合同銷售金額的增速基本保持同步。
而參考其他房企，大部分權(quán)益銷售金額在70%以上的水平。一般而言，參考一個(gè)公司的實(shí)際規(guī)模，會(huì)從流量金額和實(shí)際權(quán)益金額進(jìn)行考量，因此外界認(rèn)為旭輝并沒有實(shí)際那么大的規(guī)模。
“目前企業(yè)的規(guī)模發(fā)展有三個(gè)路徑，第一是增加財(cái)務(wù)杠桿，也就是提高負(fù)債，第二是增加經(jīng)營杠桿，也就是加快周轉(zhuǎn)，第三是增加合作杠桿，也就是通過權(quán)益合作操盤提高規(guī)模?！睏钚栏嬖V記者。
楊欣認(rèn)為，負(fù)債比例提高會(huì)溢出風(fēng)險(xiǎn)，因此負(fù)債一定有邊界，而周轉(zhuǎn)速度到了一定時(shí)候也會(huì)有邊界。因此，要提高規(guī)模最好的杠桿就是加大合作杠桿，這樣就可以用更少的資金來撬動(dòng)更大的規(guī)模。
旭輝2017年年報(bào)顯示，旭輝2017年凈負(fù)債比率50.9%，2017年平均融資成本為5.2%。這兩個(gè)指標(biāo)，均低于同類房企。
楊欣表示，目前旭輝對(duì)于凈負(fù)債率的內(nèi)部預(yù)警線是75%，警戒線85%，財(cái)務(wù)杠桿雖然還有空間，但是依舊會(huì)有邊界。因此，要更快速的發(fā)展，需要加強(qiáng)合作。
“合作不僅可以分散風(fēng)險(xiǎn)，還可以加強(qiáng)隊(duì)伍的鍛煉，旭輝雖然權(quán)益銷售沒有千億，但是操盤已經(jīng)有了千億的操盤能力。此外，合作操盤還可以收取管理費(fèi)用、品牌費(fèi)用、營銷費(fèi)用，可以帶來額外的財(cái)務(wù)回報(bào)?！睏钚勒f。
從考核看，旭輝重視ROE（自有資金回報(bào)率），合作可以減少自有現(xiàn)金投入，提高自有資金的回報(bào)率。wind數(shù)據(jù)顯示，旭輝2015、2016、2017年ROE分別為18.20%、20.19%、26.91%，呈現(xiàn)逐年上漲。
不過，合作也將帶來溝通管理的更多挑戰(zhàn)，多家公司合作意味著每家對(duì)節(jié)奏把握不一樣，也將加大管理成本。比如旭輝再合肥的項(xiàng)目旭輝西子曼城合作方達(dá)到4家，重慶西永的萬云府，項(xiàng)目就有包括中駿、美的、金科、中南等房企，這也間接增加了溝通難度。
加強(qiáng)合作的不止旭輝一家。此前，禹洲地產(chǎn)就通過在武漢同沿海家園合作。此外，剛剛在港上市的弘陽地產(chǎn)目前已同百強(qiáng)房企的45家企業(yè)有不同項(xiàng)目的合作。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱則認(rèn)為，在目前的復(fù)雜競(jìng)爭(zhēng)下，合作可以讓房企優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，并有效降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
（來源:第一財(cái)經(jīng)，羅韜）
