昨日，省人大常委會在襄陽市舉行《湖北省物業(yè)條例（草案）》立法聽證會，“人防車庫”能否只賣不租？物業(yè)能不能收裝修押金？專項(xiàng)維修基金怎么用？聽證會現(xiàn)場，業(yè)主代表、業(yè)委會代表、物業(yè)公司代表、法律界代表、主管部門代表等20多名陳述人，對多個(gè)問題展開激烈討論。
記者了解到，聽證會的意見將形成報(bào)告，提交省人大常委會，作為該條例草案審議修改的重要依據(jù)之一。
[焦點(diǎn) ]
維修基金咋用？
擬規(guī)定先處理再申請
物業(yè)保修金的交存、管理的規(guī)定和住宅專項(xiàng)維修資金使用是物業(yè)管理中的熱點(diǎn)問題。對此，草案規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，并在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期（五年）內(nèi)維修費(fèi)用的保障。
草案還規(guī)定，物業(yè)保修期滿后，發(fā)生“屋面、外墻滲漏”、“電梯故障”、“公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重”、“樓體外立面有脫落危險(xiǎn)”等六種情形，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)先行采取應(yīng)急措施，并提出使用住宅專項(xiàng)維修資金的申請；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者公有住房售房單位的，由居（村）民委員會提出申請。
聽證過程中，這些條款獲得了眾多業(yè)主代表的支持。一些行業(yè)主管部門工作人員和行業(yè)從業(yè)人員，則從適應(yīng)“上位法”的角度，提出了不同的修改意見。
武漢市漢口城市廣場二期業(yè)主付文說，雖然建設(shè)單位會在保修期內(nèi)收取施工單位5%的質(zhì)保金，但是依然有很多建設(shè)單位并未履行保修責(zé)任，業(yè)主報(bào)修后長期不維修，建議在草案中明確動(dòng)用物業(yè)保修金的細(xì)則。他還建議草案對“住宅專項(xiàng)維修資金”的辦理周期，明確一個(gè)較短的時(shí)間期限，以加快辦理進(jìn)程。
羅田縣住建局黨組成員馮繼明則提出該規(guī)定“不合理、不可行”。馮繼明說，開發(fā)商的義務(wù)，應(yīng)由法律法規(guī)決定，但當(dāng)前并沒有規(guī)定建設(shè)單位要承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。而且，房屋建筑工程及其配套設(shè)施、設(shè)備的保修責(zé)任，相關(guān)法律明確為“施工單位”，而不是開發(fā)商。
武漢市房管局政策法規(guī)處處長彭建忠建議，草案規(guī)定的物業(yè)保修期限應(yīng)當(dāng)與《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》保持一致，而不是統(tǒng)一為5年。比如，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏最低保修期限為5年，電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝、裝修工程最低保修期限為2年。
[焦點(diǎn) ]
人防車庫咋用？
擬規(guī)定只能租不能賣
私家車日益增多，停車一“位”難求。如此背景下，有關(guān)小區(qū)停車位所有權(quán)及銷售、出租的爭論日益激烈。對此，草案作出專門規(guī)定，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃停車位、車庫，應(yīng)由當(dāng)事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定，不得銷售給業(yè)主以外的單位和個(gè)人。滿足業(yè)主需要后對外出租的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定。
草案還規(guī)定，平時(shí)用作停車位的人防區(qū)域，不得銷售或者變相銷售，以場地租賃方式提供給業(yè)主使用的，每次租憑期限不得超過3年，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)納入政府定價(jià)目標(biāo)管理。占用業(yè)主共有道路或者場地用于停放車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，其分配、使用及收費(fèi)管理具體事項(xiàng)由業(yè)主大會決定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其作為停車位銷售。
這些規(guī)定是否合理可行？參加聽證會的各聽證陳述人各抒己見，場面熱烈。羅田縣住建局干部馮繼明、襄陽市襄州區(qū)公路局干部黃偉等認(rèn)為這些規(guī)定“合理、可行”。
針對條例草案利用人防工程的停車位的規(guī)定，湖北楚風(fēng)德浩律師事務(wù)所律師趙博提出一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題：現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)存在大量人防工程變相銷售、租賃期限超過3年甚至超過20年、一次性收取費(fèi)用等情況，這些現(xiàn)實(shí)情況均與草案違背，本草案通過后業(yè)主或者建設(shè)單位是否能夠依據(jù)第五十三條解除原來的合同關(guān)系？他建議對該規(guī)定進(jìn)行說明或解釋，以避免因人防工程的使用產(chǎn)生大量法律糾紛。
[焦點(diǎn) ]
裝修押金能收嗎？
擬禁止物業(yè)收取押金
根據(jù)草案規(guī)定，業(yè)主裝修房屋需事先告訴物業(yè)公司，物業(yè)公司也要告知業(yè)主裝修過程中的禁止行為和注意事項(xiàng)，但不得以任何形式收取業(yè)主裝修押金或保證金。
記者在武漢市部分小區(qū)探訪發(fā)現(xiàn)，“裝修押金”目前是一種比較普遍的現(xiàn)象，費(fèi)用一般在2000元以上。裝修完成以后，物業(yè)會分批退還押金。因?yàn)樯婕啊罢娼鸢足y”，昨日的聽證會上，業(yè)主代表、業(yè)委會代表、公務(wù)員代表、法律界代表，還有物業(yè)公司代表紛紛發(fā)表意見，觀點(diǎn)針鋒相對。
武漢市漢口城市廣場二期業(yè)委會主任付文，對該規(guī)定明確表示支持。他還提出，裝修完之后的驗(yàn)收，也要明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收部門，由主管部門依法依規(guī)驗(yàn)收或處罰，而不是物業(yè)公司的人“看一眼”，就決定是否不合格。
襄陽市襄州區(qū)法院伙牌法庭庭長葉飛，則對該條規(guī)定表示“不贊成”。他說：“個(gè)別業(yè)主在裝修房屋時(shí)為了追求個(gè)性化，常常對房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造或者不適當(dāng)?shù)难b飾裝修，危及整棟建筑的安全。”
湖北民發(fā)物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理孫猛，也對該規(guī)定表達(dá)了明確的“不贊成”。他說：“收取一定數(shù)額的裝修押金或保證金，可以有效地監(jiān)督和約束業(yè)主、裝修公司、施工隊(duì)等在裝修房屋時(shí)嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行施工，避免房屋的主體結(jié)構(gòu)、公共設(shè)備設(shè)施遭到損壞?！备鶕?jù)外省的相關(guān)規(guī)定，孫猛建議相關(guān)部門可以設(shè)置裝修押金的限額，而不是一味禁止。
還有陳述人指出，該規(guī)定對物業(yè)是否應(yīng)該收裝修押金，做了明確的“禁止”規(guī)定，卻沒有提出“違反”的法律責(zé)任，因此建議增加法律責(zé)任的規(guī)定。
[焦點(diǎn) ]
物業(yè)公司咋定？
擬規(guī)定由招投標(biāo)產(chǎn)生
要想擁有有序的居住環(huán)境，小區(qū)離不開物業(yè)公司的專職管理，但是，具體由哪個(gè)物業(yè)公司入駐，誰說了算？
根據(jù)草案規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位在業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅面積不超過3萬平方米的，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并備案。
羅田縣住建局黨組成員馮繼明首先對草案“招投標(biāo)”的方式，表示“不合理，不可行”。馮繼明說，因?yàn)榻ㄔO(shè)單位、業(yè)委會與物業(yè)公司是合同關(guān)系、市場行為，他們有權(quán)自行決定采用何種方式選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
襄陽市樊城區(qū)高莊社區(qū)書記王遵義認(rèn)為，很多前期物業(yè)公司是建設(shè)單位的子公司或關(guān)聯(lián)公司，二者存在利害關(guān)系。他建議，有關(guān)部門可以采取搖號的方式，確定符合條件的物業(yè)公司。
湖北成和誠律師事務(wù)所律師王偉強(qiáng)認(rèn)為，招投標(biāo)方式為大勢所趨，也符合公平、公正、公開原則。
精彩觀點(diǎn)
省人大常委會副主任王建鳴：我們舉行基層立法聽證會，就是要讓大家對條例草案“橫挑鼻子豎挑眼”，找毛病、找問題，并提出解決辦法和意見建議。從維護(hù)業(yè)主和物業(yè)權(quán)益出發(fā)，各位陳述人就自己關(guān)心的問題，提出不同的觀點(diǎn)和訴求，很有代表性。
省人大法規(guī)室調(diào)研員劉彥發(fā)：我作為一名業(yè)主，發(fā)現(xiàn)業(yè)主維權(quán)不容易，與物業(yè)公司存在信息不對稱情況，小區(qū)業(yè)主雖然是利益共同體，卻很難集中起來維權(quán)，物業(yè)則掌握所有業(yè)主的信息。另外，現(xiàn)在業(yè)主維權(quán)反而“偷偷摸摸”，不然就會遭到報(bào)復(fù)，車胎被扎、車身被劃等。同時(shí)，我還發(fā)現(xiàn)，新舊業(yè)委會交接時(shí)，居然可以不打招呼，直接刻一枚新的印章，這些問題也需要引起重視。
