昨天，家住青山區(qū)建設(shè)二路的王欣（化名）從東湖高新區(qū)住房保障與房屋管理局獲悉，自己位于該區(qū)兩湖大道的一套住房預(yù)計(jì)在下周可以領(lǐng)到不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)。
該房是2008年王欣花約35萬(wàn)元買(mǎi)的，從買(mǎi)房到辦證花了整整8年時(shí)間，期間經(jīng)歷兩場(chǎng)官司，最終勝訴。
“我就是一時(shí)大意，交付房款卻沒(méi)有及時(shí)過(guò)戶?！?008年，王欣得知朋友林強(qiáng)（化名）出售一套位于兩湖大道上的房屋，房屋建筑面積94.76平方米，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商的售價(jià)是301811元。
盡管房屋2009年才交付，但王欣考慮到兩人關(guān)系不錯(cuò)，便將約35萬(wàn)元房款付給林強(qiáng)，林強(qiáng)打了收條。
2009年7月，房屋交付，王欣將房屋裝修并入住?！鞍崛敕课莺螅乙恢贝吡謴?qiáng)快點(diǎn)辦理過(guò)戶，但是林強(qiáng)以各種理由拖延?！?014年前后，林強(qiáng)干脆直接拒絕辦理過(guò)戶，并表示房子不賣(mài)了。王欣心知肚明，房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致林強(qiáng)毀約。
無(wú)奈之下，王欣向武漢東湖高新人民法院提出訴訟，經(jīng)法院審理查明，雙方在2008年已經(jīng)就房屋買(mǎi)賣(mài)達(dá)成協(xié)議，35萬(wàn)元為房屋購(gòu)房款，一審判決林強(qiáng)夫婦協(xié)助王欣辦理房屋過(guò)戶。一審宣判后，林強(qiáng)不服，向武漢市中級(jí)人民法院上訴，武漢市中級(jí)人民法院維持原判，林強(qiáng)依舊不服，向湖北省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?，被湖北省高?jí)人民法院駁回。
2016年9月6日，一審法院發(fā)出執(zhí)行裁定書(shū)，裁定房管部門(mén)為王欣辦理兩湖大道上房屋的不動(dòng)產(chǎn)證。
王欣說(shuō)，目前房屋的價(jià)格由當(dāng)年的35萬(wàn)元，漲到了現(xiàn)在的90萬(wàn)元左右。
律師詳解房屋交易三部曲中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
本報(bào)邀請(qǐng)湖北尊而光律師事務(wù)所的何龍律師，對(duì)房屋交易的三個(gè)主要階段進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，幫助讀者避開(kāi)二手房交易中的危險(xiǎn)地帶。
●第一階段：考察房屋繳納定金
危險(xiǎn)動(dòng)作×：考察房屋僅注意朝向、通風(fēng)、采光、周邊交通、生活配套。
安全動(dòng)作√：還應(yīng)該看房產(chǎn)證、看房主是誰(shuí)（房屋為多人所有，只和其中一個(gè)或是幾個(gè)簽訂購(gòu)房合同無(wú)效，房主有婚姻關(guān)系的，需要夫妻雙方共同簽訂購(gòu)房合同）、看房屋有無(wú)貸款、看房屋是否在租（房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同，只有在履行完租賃合同后，才能交房），看房屋是否近期拆遷、前往房管部門(mén)核實(shí)。
危險(xiǎn)動(dòng)作×：為避免賣(mài)方不賣(mài)房設(shè)定高額定金，擔(dān)心自己買(mǎi)房計(jì)劃有變動(dòng)，設(shè)定很少定金。
安全動(dòng)作√：買(mǎi)方如果誠(chéng)心購(gòu)房，可以設(shè)定高額定金，定金的限度一般是不高于房屋價(jià)格的20%，另外聘請(qǐng)中介進(jìn)行房屋交易的，最好簽訂居間服務(wù)合同。
●第二階段：簽訂合同違約定責(zé)
危險(xiǎn)動(dòng)作×：達(dá)成購(gòu)房意向后即簽訂購(gòu)房合同。
安全動(dòng)作√：簽訂購(gòu)房合同前要確認(rèn)物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)是否交清；向賣(mài)主索要交房日上個(gè)月份已繳納的各種費(fèi)用賬單收據(jù)；查看電表、水表等表具是否被私自改裝、移動(dòng)；和賣(mài)方約定何時(shí)遷走寬帶、電話、有線電視以及戶口等；
危險(xiǎn)動(dòng)作×：簽訂貴方的二手房買(mǎi)賣(mài)合同不根據(jù)情況添加附件。
安全動(dòng)作√：簽訂合同，確認(rèn)過(guò)戶所涉稅收和費(fèi)用由誰(shuí)支付；確定交房細(xì)節(jié)，如交房時(shí)間和條件（如賣(mài)方要負(fù)責(zé)清空房間，整理干凈等）。
危險(xiǎn)動(dòng)作×：為避免賣(mài)方不賣(mài)房設(shè)定高額違約金，擔(dān)心自己買(mǎi)房計(jì)劃有變動(dòng)，設(shè)定很少違約金。
安全動(dòng)作√：違約金一般為實(shí)際損失的30%，買(mǎi)方如果誠(chéng)心想購(gòu)買(mǎi)房屋，可以按照最高限額指定違約金。
合同上的時(shí)間最好都是精確的日期，不要用“之前”、“之后”等字眼。每項(xiàng)主要義務(wù)都要有一一對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任，最好直接定下具體數(shù)額的違約金；定下如果違約，賣(mài)方要承擔(dān)買(mǎi)方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違約方要承擔(dān)守約方主訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等各種花費(fèi)。
●第三階段：交付房款過(guò)戶房屋
危險(xiǎn)動(dòng)作×：先付房款再過(guò)戶。
安全動(dòng)作√：全款支付房款時(shí)，在房屋過(guò)戶當(dāng)天，買(mǎi)方向賣(mài)方支付一個(gè)約定的首付金，待過(guò)戶成功后支付剩余房款，并在買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)支付方式、支付時(shí)間，返還情況作出明確規(guī)定。
