“別說做生意，每天路過店門口的人都沒幾個，掰著手指頭都能數(shù)清?！?/p>
5月21日，在湖北武漢“地一大道”經(jīng)營女裝店面的王女士向長江商報記者訴苦。這個由曾叫板恒大的“防空洞商業(yè)之王”——香港上市企業(yè)人和商業(yè)控股有限公司傾力打造的地下商城，如今正陷入“空心城”的尷尬。
日前，人和商業(yè)宣布，以10億美元出售旗下44宗商業(yè)項目未獲招標。這意味著，“地下商業(yè)開發(fā)第一股”人和商業(yè)的物業(yè)遭甩賣，卻無人愿當“接盤俠”。這個曾頂著“中國最大地下商城運營商及開發(fā)商”光環(huán)的公司，在自身商業(yè)模式遭遇天花板、龐大境外債務壓身的雙重壓力下，走向了沒落。
5月19日，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛在接受長江商報記者采訪時表示，“需求遇冷，租金下調(diào)，空置率高，全國商業(yè)地產(chǎn)目前正呈現(xiàn)出疲軟態(tài)勢，在這種情況下，地下商業(yè)的處境更為艱難?！彼ㄗh，地下商場應停止擴張，將注意力集中在提高物業(yè)管理質(zhì)量以及商業(yè)運營等專業(yè)化水平上，建立其多元化增值服務體系，致力于給消費者和商家提供一個更好的購物、經(jīng)商環(huán)境。
武漢“地一大道”近半鋪面閑置
5月21日上午11時許，記者來到緊鄰湖北武漢漢正街小商品批發(fā)市場的“地一大道”地下商業(yè)街實地探訪看到，即便是周末，漫長的地下商業(yè)街內(nèi)也顯得分外冷清，部分路段甚至連燈都未打開，近一半的店鋪不是大門緊閉，就是處于清柜狀態(tài)。
劉華(化名)在“地一大道”里經(jīng)營著一家手工藝品店，售賣海螺、海星、珊瑚等工藝制品。26平方米左右的店面，每個月的租金是2500元。他告訴記者，自己已在“地一大道”做了6年生意，最初經(jīng)營服裝店面，因為不怎么掙錢才換了現(xiàn)在的方向?！斑@個地下商城的人氣本來就一般，地鐵施工打圍后，生意更冷清了。很多人都撐不住退出了；留下的人，還是想等到年底地鐵開通，看看能否帶來人氣和生意?！?/p>
2009年，人和商業(yè)進駐武漢漢正街打造“地一大道”地下商城，全長3300米，總建筑面積21097平方米，以中山大道為縱向主干道，友誼南路、多福路、利濟南路三條通道與中山大道橫向交叉連接，呈“E”字形地下排列。得益于地鐵6號線的無縫對接以及漢正街商業(yè)氛圍的紅利，該地下商城商鋪很快被熱炒，形成當時難得一見的搶購熱潮。
然而，過去幾年，坐擁良好地段的“地一大道”卻創(chuàng)造了“滑鐵盧”敗績：人煙稀少，商鋪冷清，物業(yè)落后，店面經(jīng)營業(yè)態(tài)雷同陳舊，難以吸引到漢正街商圈消費者的消費欲望。管理層也幾經(jīng)“換血”，將項目更名為“1828武漢新天地地下風情購物街”。
與此同時，許多原入駐商家也相繼離開，商城內(nèi)大片面積被空置，而那些空置的門面，至今也未迎來新的主人。
地下商業(yè)項目普遍遭遇空心“魔咒”
連日來，長江商報記者走訪武漢多個地下商業(yè)街、購物廣場的負一樓以及地鐵站的商業(yè)門面，其中大部分都陷入了“空心城”的困境。
位于漢陽核心商圈的鐘家村中防地下商街，數(shù)十個承租人在一個多月前開始了新一輪的“大遷徙”，集體搬出地下商鋪，輾轉(zhuǎn)去別處做生意。
5月21日，長江商報記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，雖坐擁漢陽成熟商圈，且與地鐵4號線鐘家村站無縫連接，該地下商街經(jīng)營現(xiàn)狀仍十分慘淡。上午10點半左右，記者走進該地下商城看到，不僅購物者寥寥，開門迎客的店鋪也不多，即使已臨近中午，大部分店面仍大門緊鎖或張貼著“旺鋪招租”的字樣。
不少商戶告訴記者，項目當初的規(guī)劃很美好。為吸引投資者購買商鋪經(jīng)營權(quán)，開發(fā)方還在招商階段承諾包租三年，每月給予一定金額的返租。在“地鐵+商業(yè)”的刺激下，投資者為數(shù)不少。然而地鐵4號線直到2014年年底才開通，此前2年多的時間，商街人氣慘淡；即便地鐵開通后帶來了人流，也沒有帶來生意。
“低租金是愿意堅守的誘惑之一，現(xiàn)在翻倍的漲價，也讓地下商業(yè)失去了僅存的競爭力。”一位已經(jīng)撤出該商街的商戶透露，她的門面有38平米，實用面積僅19平米，原本每月租金近2000元；漲價后，其租金將達到4000元，經(jīng)營收益根本無法負擔租金，生意難以為繼。
位于武昌區(qū)鄰近長江一橋的首義廣場·歡樂城，號稱是武漢首個地下商場，然而一位接近這一項目的地產(chǎn)人士告訴長江商報記者，開發(fā)企業(yè)因資金困局已將項目空置五年有余。
5月21日清晨，記者來到武昌首義廣場，很快根據(jù)指示牌找到了首義廣場·歡樂城。記者現(xiàn)場看到，沿樓梯向下是一片空地，空地邊的廣場入口緊閉，顯然已很久無人問津，也沒有任何商家留下的店鋪LOGO，空地上散落著一些生活垃圾，靠近樓梯一側(cè)，一個方形水池蓄滿污水，發(fā)黑發(fā)臭。
在此處晨練的幾位老爹爹告訴記者，首義廣場·歡樂城是為辛亥革命百年紀念獻禮而修建，后因種種原因荒廢至今，非?？上А?/p>
“防空洞”模式如今弊端凸顯
人和商業(yè)這家略顯冷門的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，有其獨特的發(fā)家史和商業(yè)模式。
1992年，由戴永革家族創(chuàng)立的哈爾濱人和公司在哈爾濱建設(shè)“地一大道”一期，通過出租商鋪或者轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)的方式獲得商業(yè)回報。其兼具“防空洞”功能的項目模式一時轟動業(yè)內(nèi)，而這種“一招鮮”的商業(yè)模式也讓人和商業(yè)迅速創(chuàng)造出業(yè)界神話。
依靠沿地下人防工程進行商業(yè)化開發(fā)的模式，人和商業(yè)接連在哈爾濱、廣州、武漢、鄭州等城市開發(fā)地下人防商城，并創(chuàng)造首個地下商業(yè)品牌“地一大道”。2008年10月22日，人和商業(yè)逆勢登陸香港股市，融資30億港元。
有商業(yè)地產(chǎn)人士分析稱，23年前，人和商業(yè)以哈爾濱人和地下購物中心起步，由于以“防空工程”名義興建，在土地出讓金和稅費方面受到優(yōu)惠政策支持。人和商業(yè)迅速擴張，一路南下跑馬圈地，其獨特的模式甚至對地面商圈產(chǎn)生沖擊。截至2015年年末，人和商業(yè)運營的商場已達22個，運營面積總建筑面積127萬平方米，可出租營業(yè)面積為87萬平方米。
不過，這樣的發(fā)展模式道路也并非坦途，在人和商業(yè)高速擴張的這些年，一些固有弊端也不斷浮出水面。
例如，人和商業(yè)開發(fā)的“防空洞”沒有土地使用證，這讓人和商業(yè)無法通過土地抵押獲得銀行貸款。建設(shè)所需資金只能通過經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓和物業(yè)租金收取，或者通過發(fā)債融資解決。
最新的財報數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月底，人和商業(yè)全年虧損44.36億元，而這已是該公司連續(xù)第三年虧損。在此之前的2013年，其虧損達到17億元，2014年虧損17.15億元。
控股股東戴永革自吞10億美元苦果
經(jīng)營狀況每況愈下，人和商業(yè)2015年全年既沒有新增購物商場，也沒有新項目開工。同時，龐大的境外債務壓力和不斷惡化的盈利前景，壓垮了這家曾經(jīng)要和許家印扳手腕的開發(fā)商。
兩個多月前，人和商業(yè)對外宣布，委托戴德梁行整體出售旗下44個地下商城項目，總建筑面積410萬平方米，其中23個建成項目面積130萬平方米，此外還有11個在建工程和10個取得批文還未開工項目。
在廣泛進行招標的同時，人和商業(yè)還與大股東戴永革控制下的英屬維爾京群島離岸公司盛諾有限公司(下稱“盛諾”)簽署一份備用協(xié)議，如果招標失敗，盛諾將接手這一10億美元燙手山芋。接盤者不是別人，正是人和商業(yè)主席、執(zhí)行董事兼控股股東戴永革全資擁有的盛諾有限公司。
這個昔日的備選項，如今成了唯一選項。4月21日，人和商業(yè)發(fā)布了招標失敗公告。
接近人和商業(yè)的人士向長江商報記者透露，人和商業(yè)地下商城流標在意料之中，地下商城大多是人防工程，沒有產(chǎn)權(quán)，使用權(quán)也存在極大不確定性，而且，目前人和商業(yè)與業(yè)主之間存在諸多糾紛。
該人士同時表示，目前地下商城不景氣，空置率較高，僅租金收入難以支持企業(yè)的運營，公司虧損嚴重，正是這些原因促使人和商業(yè)賣掉地下商城項目，沖減虧損數(shù)額。
當?shù)厣仙虡I(yè)都面臨空置率高、局部過剩的困境時，地下空間又該如何突圍？
針對“出售旗下44宗商業(yè)項目卻無人愿當‘接盤俠’”“武漢項目運營情況”“公司未來轉(zhuǎn)型規(guī)劃”等問題，記者5月18日向人和商業(yè)總部發(fā)去采訪提綱，然而截至發(fā)稿前，仍未收到對方任何回復。
