9月12日，位于武漢市蔡甸區(qū)中法生態(tài)城核心區(qū)域的華中文谷·知音盛棠隆重召開“‘論道后官湖·華中文谷’2019武漢首屆城市山水產(chǎn)權(quán)院墅價值論壇”。
本次論壇由武漢龍源文旅生態(tài)建設(shè)有限公司、樓市研究大V《主編筆記》聯(lián)合主辦，武漢房研社、湖北自媒體聯(lián)盟協(xié)辦。
論壇共分為兩場，分別于9月12日和9月21日進行，將邀請包括新華網(wǎng)、人民網(wǎng)、中國網(wǎng)、中國房地產(chǎn)報在內(nèi)的全國及地方各類媒體、協(xié)會、聯(lián)盟100余家參加。
9月12日進行的第一場論壇更加側(cè)重于對城市生活趨勢的研討，現(xiàn)場由武漢房研社創(chuàng)始人、樓市研究大V《主編筆記》總編輯馮毅成主持，對話湖北省房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會專家委員殷躍建、騰訊研究院房產(chǎn)研究中心高級研究員吳衛(wèi)東、博鰲房地產(chǎn)論壇對話嘉賓楊光華等房產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜?。以下為論壇現(xiàn)場的精彩觀點：
湖北省房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會專家委員殷躍建：
國際先進規(guī)劃讓后官湖生態(tài)宜居
殷躍建
從國內(nèi)外主要城市來看，城市不動產(chǎn)的價值基本是需要城市的發(fā)展來做支撐的。城市有希望，樓市才有希望。后官湖區(qū)域的住宅價值也是如此，今天我更想談?wù)勗搮^(qū)域的生活價值。
武漢十年前被稱為“大縣城”，而近年來發(fā)生了非常大的變化。軍運會是給武漢走向國際化的進程吹響了沖鋒號，讓武漢從高速發(fā)展走上了高質(zhì)量發(fā)展道路。
2018年，武漢的城市基礎(chǔ)建設(shè)投資超過了2100億，武漢的常住人口約1108萬，這意味著每人的身價每年增加兩萬元，這是人居價值的直接體現(xiàn)。而2018年和2019年，武漢的城市基建投資都超過了深圳。從“大縣城”發(fā)展到國家中心必然經(jīng)歷“基建狂魔”階段。
全國幾乎沒有像武漢這樣：持續(xù)三五年，每年上萬個工地同時施工，每年不止通一條地鐵，每隔三年修一座大橋。這就是說，整個城市的發(fā)展帶動了不動產(chǎn)的價值。
國際上有個指標叫“GDP-房價排名差”，就是用房價排名減去GDP排名，差值越大說明房地產(chǎn)投資價值越高。武漢的GDP排在全國第九，而房價在全國排名排第十五，這么大的差值正說明武漢樓市的投資價值。而后官湖也正是享受到了城市發(fā)展的紅利發(fā)生了蛻變。
從2011年到2018年，武漢市的面積擴張了300多平方公里，人口從600多萬升到1100多萬，將來還有到2000萬人口的目標。而這一過程，像后官湖片區(qū)域和武漢的三環(huán)、四環(huán)地帶將作為主要承擔增量人口的居住空間。
而從需求層次來看，后官湖可以滿足中高端消費需求。我在中法生態(tài)城作報告時提到過住、假地產(chǎn)，過去人們通常將這兩類地產(chǎn)分開，而今天我們在一個空間里面既可以住，又可以度假，它可以滿足人們更高層次的生活需求。
后官湖區(qū)別于中心城區(qū)的許多湖而言，最重要的是它的生態(tài)環(huán)境。中心城區(qū)的許多湖泊在城市開發(fā)過程中都走上了“先污染，后治理”的道路。而后官湖是“先保護后開發(fā)”，湖泊的保護為周邊區(qū)域生態(tài)環(huán)境和宜居性提供了良好的基礎(chǔ)。
后官湖的開發(fā)具有國際先進水準。今天我們所在的區(qū)域作為中法生態(tài)城的核心位置，也是國內(nèi)第一次引入法國較為先進的“反向規(guī)劃”理念，通俗講就是低影響開發(fā)。過去我們常常聽說“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”，出問題的就在這個“平”。它是開發(fā)過程中人為改變自然地貌，讓土地平整，破壞了大氣降水后的滲水速度，這是造成城市淹水的重要原因之一。
而后官湖的反向規(guī)劃，低影響開發(fā)是充分尊重自然地貌，將建筑“鑲嵌”在自然本體之中，是國際先進的做法。這就是業(yè)界常說的“顏值越高，責任越大”。后官湖的生態(tài)宜居，管中窺豹可見一斑。
騰訊研究院房產(chǎn)研究中心高級研究員吳衛(wèi)東：
復(fù)合優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)改變后官湖生活方式
吳衛(wèi)東
從全國城市的橫向?qū)Ρ葋砜?，武漢市政建設(shè)的思路是先做好基建，再引進產(chǎn)業(yè)，所以才會形成較大的“GDP-房價排名差”。武漢在不斷地引進世界五百強和中國五百強企業(yè)。
中法生態(tài)城是國與國對等溝通的一個發(fā)展模式，其發(fā)展核心就是產(chǎn)業(yè)驅(qū)動經(jīng)濟邏輯。豐富的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)能讓一個區(qū)域的經(jīng)濟立于不敗之地。如果一個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)太單一，過度依賴某一種產(chǎn)業(yè)是非常危險的。
當然，時至今日，武漢已經(jīng)形成多中心發(fā)展的格局，武漢有很多新區(qū)規(guī)劃，最關(guān)鍵的還是要看規(guī)劃兌現(xiàn)的速度。比如長江新城在規(guī)劃之初，時任領(lǐng)導(dǎo)面對電視采訪時明確表示要用30-40年的眼光去耐心看待發(fā)展。
《中法武漢生態(tài)示范城十年發(fā)展行動綱要（2018-2027）》也已根據(jù)規(guī)劃制定頒布。生態(tài)城將用3年時間形成雛形，5至8年時間出形象，10年時間基本建成對接融入“一帶一路”的開放平臺、引領(lǐng)長江經(jīng)濟帶高質(zhì)量發(fā)展的示范新城和展示“現(xiàn)代化、國際化、生態(tài)化”大武漢建設(shè)成就的靚麗窗口。
規(guī)劃上，蔡甸預(yù)留了軌道交通4號線延長線（蔡甸線）、11號線、17號線和多條干道，確保新漢陽站與中法生態(tài)城的便捷交通銜接，這將進一步拉近后官湖與中心城區(qū)的距離。
同時，我們還注意到伴隨區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，蔡甸已經(jīng)引入了諸多優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療、教育等社會資源。比如這里已有同濟醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院、中法新城外國語學(xué)校等，而開車十多分鐘還可以抵達經(jīng)開萬達商圈等。
而伴隨互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，商業(yè)對地產(chǎn)的決定因素趨弱，即使社區(qū)周邊沒有強勁的商業(yè)配套，我們?nèi)匀豢梢韵硎艿絻?yōu)質(zhì)的消費服務(wù)。未來的趨勢則是智慧醫(yī)療和在線教育。比如許多醫(yī)療服務(wù)可以在線實現(xiàn)，你并不需要到醫(yī)院去占用床位，這樣你就可以選擇一處景觀優(yōu)美、空氣清新的住處療養(yǎng)。
知音盛棠位于中法生態(tài)城的核心區(qū)域，毗鄰蔡甸區(qū)政府，又有華中文谷加持，從區(qū)域的規(guī)劃和發(fā)展模式上看，該文旅項目具有超前的發(fā)展眼光和較大的發(fā)展空間，我們應(yīng)該從多個維度去看待它的綜合價值。
博鰲房地產(chǎn)論壇對話嘉賓楊光華：
景觀與服務(wù)是院墅生活的稀缺價值
楊光華
后官湖是繼東湖之后武漢的一號別墅區(qū)。一是因為它的臨湖待售項目最多，二是因為它的水質(zhì)應(yīng)該是最好的。
很多人買別墅，就是買一個窗外的風景。比別墅建造成本更貴的是文化和美學(xué)價值。
我認為知音盛棠在后官湖這個地方可以創(chuàng)造一個差異化的別墅項目。其他的項目都可以叫湖邊別墅、湖景別墅，而知音盛棠是靠山面湖，可以打造成知音別墅，它所有產(chǎn)品的建筑體系都是圍繞知音來建造的，包括“十個唯一”、“十大亮點”、“十大標配”特色內(nèi)容。
除了建筑體系外，入住之后的服務(wù)體系也應(yīng)該很高級，這也是高端圈層看重別墅生活的一大原因。我在福州看過一個半山別墅項目，當時一位別墅業(yè)主的朋友看完小區(qū)后，向開發(fā)商提出了請求，考慮在山上舉辦盛大的晚宴并不方便，希望開發(fā)商配合。
沒有想到開發(fā)商高度重視，并且給出了國宴級的服務(wù)，這件事給所有的來賓留下了深刻的印象。大家認為，只要有需求，只要一個電話就可以找到物業(yè)解決。而在活動當天也促成了別墅銷售，這就是服務(wù)的魅力。
還有人看中鄰里圈層，比如蘇州中式別墅，物業(yè)公司請到了很多非遺技藝的工匠來幫業(yè)主做一些類似雕花這種傳統(tǒng)技藝上的事情，這種尊貴感是無法用房價來衡量的。
另外，如何界定一處別墅是城市別墅，還是郊區(qū)別墅，我們不能用其所在的絕對地理位置來看，因為別墅的業(yè)主基本是開車出行。我們判斷，如果從項目開車30分鐘內(nèi)可以到達市內(nèi)繁華地區(qū)，就屬于城市別墅。比如從知音盛棠位于蔡甸區(qū)政府旁邊，開車半小時可以到達武廣商圈，這很明顯是城市別墅。
樓市研究大V《主編筆記》總編輯馮毅成：
文化與圈層是別墅生活的核心
馮毅成
今天是中秋節(jié)前的一天。中秋節(jié)是我國僅次于春節(jié)的最重要的傳統(tǒng)節(jié)日。這個節(jié)日在古代有除了闔家團圓，寄托思念的文化外，還有一種特殊的文化和“折桂”來源有關(guān)。
在我國封建社會，開科取士一直是統(tǒng)治者十分重視的一件大事。而三年一次的秋闈大比，恰好安排在農(nóng)歷八月舉行。勝景與中秋結(jié)合在一起，人們便將應(yīng)試高中者，譽為月中折桂之人。
而后官湖的名字又和科舉制度密不可分。
湖北是千湖之省，武漢是百湖之城，而大漢陽又流傳著諸多典故傳說，每一個湖泊都有它的故事。關(guān)于后官湖的名字由來主要有三種：
一是湖水的形狀像“官”字；
二是姜子牙從此地進取仕途；
三是后官湖原名候官湖。
古時蔡甸學(xué)子進京趕考必經(jīng)此湖，走水路去漢口。而京城放榜的喜訊，從京城傳到漢口，也是沿水路傳到蔡甸。那些一心想走仕途的學(xué)子，常常會在京城放榜之日，站在候官湖畔等候喜訊。與后官湖呼應(yīng)的地名是漢陽的升官渡。
蔡甸人杰地靈，這里是知音文化的發(fā)源地。知音盛棠位于中法生態(tài)城核心區(qū)域，毗鄰蔡甸區(qū)政府，北靠馬鞍山，南臨后官湖，附近有后官湖濕地公園、子期公園和知音國際文化公園。
一般來說，房產(chǎn)在購買之前是看地段價值，那么購買以后則主要看人的價值。這里的人主要指的是物業(yè)服務(wù)，更是業(yè)主活動和鄰里圈層。正所謂“千金買房，萬金買鄰”。業(yè)主在院墅內(nèi)的生活故事，將決定它的價值。比如巴金、老舍、張愛玲的故居就有特定的價值。
一所高端的院墅社區(qū)，應(yīng)該盡可能用功能、服務(wù)來吸引高端圈層，滿足他們對美好生活的需求，比如中式建筑的文化傳承。
知音盛棠建筑風格有荊楚、川派、江南、官式、嶺南、法式。另一特點是中式建筑的高墻大院，知音盛棠6米深樁承載3米高墻產(chǎn)權(quán)院子，院內(nèi)院外兩個世界，一院傳家。
知音盛棠擁有中華神玉博物館，具有收藏、展覽、鑒定、拍賣等功能，是市場上罕見的擁有博物館的院墅社區(qū)。同時，根據(jù)開發(fā)商的規(guī)劃，在博物館地下還將建設(shè)寶庫項目，建成以后，社區(qū)每位業(yè)主還將獲贈一個世界最高安防等級的寶庫，用于家庭重要財產(chǎn)的保管。
另一方面，雖然知音盛棠是城市院墅，但是它是商業(yè)產(chǎn)權(quán)，并不限購，這樣定位高端的項目可以面向華中乃至全國銷售，吸引有識之士進駐。一個高端的項目，一定要有廣闊的業(yè)主圈層，這是項目后期價值的重要溢價點。
這樣的項目能夠滿足高端圈層中對城市中式院墅生活、城市文化、財產(chǎn)安全等方面的特殊需求。外有圈子，內(nèi)有院子，離城不離層，享受純正中式生活的同時，又能延續(xù)事業(yè)的輝煌，積淀家族文化，傳承家庭風尚。文化與圈層，是別墅市場中用錢都買不到的稀缺價值。
產(chǎn)權(quán)院墅的優(yōu)勢
華中文谷·知音盛棠建面約650平米獨棟院墅樣板間
伴隨不動產(chǎn)登記制度正式生效，商業(yè)用地優(yōu)勢凸顯。
首先，無論是70年產(chǎn)權(quán)的住宅用地還是40年產(chǎn)權(quán)（特殊有50年產(chǎn)權(quán)）的商業(yè)用地，屆滿自動續(xù)期，需要屆滿前一年申請續(xù)費。
根據(jù)《城市地產(chǎn)管理法》第二十二條和《物權(quán)法》第一百四十九條有關(guān)規(guī)定，續(xù)費計算方式為，每100平米房屋最低補交約1560元即可續(xù)期，費用最高不超過五位數(shù)。
商業(yè)產(chǎn)權(quán)到期后有兩種結(jié)果：
一是如果國家沒有其他規(guī)劃，業(yè)主只需續(xù)交土地出讓金即可續(xù)費使用；
二是如果國家有其他規(guī)劃，需要拆遷，則商業(yè)補償按照1:3補償，其比例是住宅的3倍，優(yōu)勢明顯。
華中文谷·知音盛棠建面約650平米獨棟院墅樣板間
除此以外，購買商業(yè)屬性的房產(chǎn)還有以下優(yōu)勢。
一是商業(yè)用房不限購，尤其是對外來消費者有明顯優(yōu)勢。
二是商業(yè)用房賦予房屋多重功能性，國家相關(guān)法律規(guī)定住宅不允許注冊公司，不能進行經(jīng)營性活動。而商業(yè)用房則優(yōu)勢明顯，可以商住兩用，可以作為第二居所、第三空間們用于長短期居住、經(jīng)營辦公等用途。
三是關(guān)于商業(yè)水電氣費用成本有優(yōu)勢，實際總費用低于住宅。
商業(yè)用電價格為0.67元/度，住宅用電采取階梯收費，0.56元/度（年用電量2160度）、0.61元/度（年用電量2161-4800度）、0.86元/度（年用電量4800度以上）
按照一般家庭別墅用電量平均每月2000度計算，一年用電量24000度。
按照商業(yè)用電統(tǒng)計，年電費總價為16080元。
按照住宅用電統(tǒng)計，年電費總價為19330.53元。
商業(yè)用電比住宅用電優(yōu)惠3250.3元。
商業(yè)用水價格為2.8元/噸，住宅用水價格為2.2元/噸。按照一般家庭每月100噸用水計算，年費用分別為3360元和2640元，兩者相差720元，對于別墅家庭可忽略不計。
知音盛棠天然氣與住宅用天然氣價格相同，住宅用天然氣因政府調(diào)控原因，會進行限額調(diào)控，如每月150立方米，而知音盛棠天然氣沒有限額，優(yōu)勢明顯。
因此，按照上述計算方式，商業(yè)產(chǎn)權(quán)用房比住宅產(chǎn)權(quán)用房在水、電、氣使用成本方面一年總費用低約2530元，優(yōu)勢較大。
華中文谷·知音盛棠項目鳥瞰
第二場論壇預(yù)告
“‘論道后官湖·華中文谷’2019首屆城市山水產(chǎn)權(quán)院墅價值論壇”第二場將于2019年9月21日14時在華中文谷·知音盛棠營銷中心舉辦。
華中文谷·知音盛棠位于中法生態(tài)城核心區(qū)域，與蔡甸區(qū)委區(qū)政府及中法新城管委會一墻之隔。項目占地528畝，總建筑面積約18萬方，純185-287平米雙拼及多拼、建面約276-1500平米獨棟現(xiàn)代中式電梯院墅，僅315席。3米高墻產(chǎn)權(quán)私院，首層6.7米—9米挑高，買二層送二層，戶戶贈送電梯，寶庫保險箱、花園帶采光井地下室，多個大露臺，成就先生的圈子，太太的院子。
項目理念為打造“一個時代的精神生活目的地”，既注重打造物理上的院落空間生活，也注重社交上的圈層享受。項目有十大標配、十大亮點及十個“唯一”。
地址：武漢市蔡甸區(qū)五賢路華中文谷·知音盛棠營銷中心
參會聯(lián)系電話：027-87409999、027-84827777
（編輯：蔡亮維）
